債務整理をしたい方

家を残したいなら住宅資金特別条項の利用を!メリットや利用方法を解説

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個人再生には「住宅資金特別条項」という特則があります。

これを使うと、住宅ローンを抱えていて、他にも借金をしてしまった場合に、非常に有効な解決方法となります。

住宅ローンがあるなら、任意整理をするよりも、住宅資金特別条項を利用して個人再生をする方が、大きなメリットを受けることができます。

今回は、個人再生の住宅資金特別条項について詳しく解説します。

1.住宅資金特別条項とは

1-1.住宅資金特別条項は住宅ローンを残しながら他の借金を返済できる

住宅資金特別条項は、個人再生をするときに利用することができる特則です。

住宅ローンとその他の借金を抱えているときに住宅資金特別条項を利用すると、住宅ローンはそのまま残して、他の借金だけを大きく減額することができるという大きなメリットがあります。

住宅ローンの支払いはきちんとするので、家はそのまま残しながら、借金だけを減らすことができるので、住宅ローンを抱えた債務者にとっては、非常にありがたい制度です。

一般には「住宅ローン特則」と言われることも多いです。

ここで、住宅資金特別条項が、どうして「特則」なのか、説明をしておきます。

個人再生をするときには、基本的に「すべての債権者」を対象にする必要があります。

「債権者平等の原則」があるため、特定の債権者だけを特別扱いすることは認められていません。
そこで、住宅ローンがある場合には、通常は住宅ローンも個人再生の対象にして、減額しなければならないのが原則です。

しかし、住宅ローンを対象にすると、住宅ローン債権者(銀行などの借り入れ先)は、抵当権を実行して、家を競売にかけてしまうでしょう。すると、家はなくなってしまいます。

個人にとって、住宅は重要な資産であり、生活の基本です。

そこで、民事再生法は、個人再生の特則として、住宅を守るための「住宅資金特別条項」を作っているのです。

このように、住宅資金特別条項は、個人再生の「債権者平等の原則」に対する、例外的な制度なのです。

1-2.住宅資金特別条項と任意整理どちらがいい?

債務整理手続きとしては、「任意整理」も有名です。

任意整理をするときには、債権者平等の原則が働かないので、住宅資金特別条項を使わなくても住宅ローンを外して手続きをすることができます。
そうしたら、家がなくなることも、ありません。

それでは、任意整理をするのと、住宅資金特別条項付の個人再生をするのと、どちらにメリットがあるのでしょうか?

任意整理をするとき、借金を減額することができるのは、基本的に合意後の将来利息のみです。元本については、全額支払う必要があります。

これに対し、個人再生の場合には、元本も含めて大きくカットすることができます。

そこで、個人再生をする方が、大きく借金を減らすことができて支払いが楽になります。

具体例を挙げて、比較してみましょう。

任意整理の場合

たとえば、3000万円の住宅ローンを組んでいて、他にサラ金やカードローンなどから300万円の借金があるとします。

住宅ローンは月々8万円、サラ金の返済は月々8万円で、月の支払額が16万円になっています。

このとき、任意整理をすると、サラ金の借金は、月々5万円に落とすことができます(5年払いの場合)。
すると、月々の借金支払いは、合計13万円になり、それを5年間継続しなければなりません。

住宅資金特別条項付き個人再生の場合

同じ状況で住宅資金特別条項付き個人再生をすると考えてみましょう。

個人再生をすると、300万円の借金は100万円に減額されます。これを3年で支払っていくので、月々の支払額は28000円くらいになります。

すると、住宅ローンを合わせても、月々の支払額が108000円にまで落ちます。3年経ったらサラ金は完済となるので、後は8万円の住宅ローンを支払えば良いだけです。

 

このように、住宅ローンを抱えているのであれば、任意整理よりも住宅資金特別条項付き個人再生の方が圧倒的に有利といえます。

2.住宅資金特別条項を利用するメリット

住宅資金特別条項を利用する一番のメリットは、家を守ったまま借金問題を解決できることです。

住宅ローンを抱えている場合、任意整理では、借金額があまり減らないので有効な対処方法にならないことはご理解いただけたかと思います。
かといって、自己破産をすると、借金は全部なくなりますが、家まで失われてしまいます。

この両者の「いいとこどり」をして、「家は守る、借金は減らす」ことを可能にするのが、住宅資金特別条項です。

また、6-2でも詳しく説明しますが、住宅ローンを滞納して保証会社が代位弁済していても、住宅資金特別条項を使えば家を守ることができます。

さらに、競売が開始されていても、個人再生をすると、競売手続きを止めることができます。

個人再生をすると、給与差し押さえも止まりますし、新たに給与差し押さえをすることができなくなるので、安心して再生を図っていけることも、大きなメリットとなります。

このよう住宅ローンを抱えている方にメリットの大きい住宅資金特別条項ですが、以下のようなケースで利用すると良いでしょう。

  • 住宅ローンを抱えているのに、他にもサラ金などで大きな借金をしてしまった
  • 住宅ローンの他に借金があるが、他の借金を減らしたら、何とか住宅ローンを支払っていける
  • 絶対に家を手放したくない
  • 住宅ローンを滞納していて、保証会社が代位弁済してしまった、保証会社から一括請求書が届いている
  • 住宅ローンを滞納していて、自宅が競売にかけられてしまった
  • サラ金やカードローンの支払いを滞納していて、給与差し押さえを受けたので、住宅ローンを支払えない
  • サラ金やカードローンの債権者から裁判されて、「差し押さえ予告通知」が届いている

上記のような場合、住宅資金特別条項を使うと、状況を改善して、家を守ることができる可能性があります。

4.住宅資金特別条項を利用できない場合

メリットの大きい住宅資金特別条項ですが、反対に、住宅資金特別条項を利用できない場合や利用すべきでないケースもあります。

  • 住宅ローンの支払いが厳しいけれど、住宅を維持する必要がない
  • 住宅ローンの支払いが苦しいけれど、住宅ローン以外に借り入れがない
  • 住宅ローン以外の借金が100万円以下
  • 住宅ローンの競売が進んで、入札期日が経過している

それぞれについて詳しく見て行きましょう。

4-1.住宅ローンの支払いが厳しいけれど、住宅を維持する必要がない

住宅ローンの支払いが苦しかったり、すでに代位弁済が行われていたり、競売が開始されていたりしても、「家を守る必要がない」ケースもあります。賃貸住宅などに引っ越した方が良いと考えているような場合です。

この場合には、住宅資金特別条項を利用する意味がありません。

そこで、通常の個人再生を利用するか、自己破産をすることになります。
残ローンの金額が小さければ個人再生でも解決できますが、残ローンが大きく、他に財産もないならば、自己破産を選択すべきです。

4-2.住宅ローン以外の借金が100万円以下

住宅ローン以外の借金が100万円以下の場合、個人再生をしてもあまり意味がありません。

個人再生では、100万円以下の借金は、そのまま残ってしまうからです。

そこで、住宅資金特別条項付き個人再生をしても、ほとんど支払いは楽になりません。この場合、むしろ任意整理の方が、有効な対処方法になることもあります。

ただし、借金額が100万円以下であっても、支払いを滞納していて一括請求をされていたり、給与差し押さえなどの強制執行をされていたりするのであれば、個人再生をする意味があります。

個人再生をすると、3年の分割払いにすることができますし、差押えを止める効力があるからです。

4-3.住宅ローンの競売が進んで、入札期日が経過している

個人再生を申し立てると、競売を中止させることができますが、そのためには期限があります。

競売手続きの「入札期日」を過ぎると、もはや個人再生手続きを利用しても、競売を止めることができなくなります。

そこで、競売が進んで入札期日が過ぎてしまっていたら、住宅資金特別条項付き個人再生をしても、意味がありません。

なお、住宅ローン以外の100万円未満や、そもそもその他の借入がない方で、住宅ローンの支払い自体が苦しい方も、個人再生の住宅資金特別条項は活用できます。

「住宅資金特別条項を活用したリスケ」というものがあり、返済期間の延長や、元本支払い猶予等を法的に実施する方法です。これについては住宅ローン返済が苦しい人に読んでほしい住宅資金特別条項を利用したリスケについてで詳しく説明していますので参考にしてください。

5.住宅資金特別条項を利用する場合の最低弁済額計算方法

個人再生をすると、民事再生法が定める「最低弁済額」(最低限支払わなければならない金額)まで借金を減額してもらえる可能性があります。

住宅資金特別条項を利用するときには、通常の個人再生の場合と比べて、最低弁済額の計算方法が異なるので注意が必要です。

以下では、住宅資金特別条項を利用する場合の最低弁済額計算方法を確認しましょう。

5-1.通常の個人再生の最低弁済額

個人再生の最低弁済額は、基本的に以下の通りとなっています。

  • 借入総額が100万円未満→そのまま残る
  • 借入総額が100万円以上500万円未満→100万円に減額される
  • 借入総額が500万円以上1500万円未満→5分の1に減額される
  • 借入総額が1500万円以上3000万円未満→300万円に減額される
  • 借入総額が3000万円以上5000万円以下→10分の1に減額される

このように、借入総額によって、減額率が異なります。借入総額が上がれば上がるほど、減額率は高くなります。

ただし、個人再生の借入総額の上限は5000万円なので、借金額が5000万円を上回る場合、個人再生することができません。

5-2.住宅資金特別条項がある場合

住宅資金特別条項を利用する場合、通常のケースとは「借入総額」のとらえ方が異なります。

通常の個人再生の場合、「借入総額」は、「すべての借金や債務」です。そこで、住宅ローンがある場合には、住宅ローンとサラ金などの他の借金の合計が、借入総額となります。

これに対し、住宅資金特別条項を利用する場合住宅ローンの金額は、「借入総額」から外れます。住宅ローンは、減額の対象にならないから考慮する必要がないのです。

住宅ローンとサラ金の合計が5000万円を超えていても、サラ金が5000万円以下なら住宅資金特別条項付き個人再生をすることができます。

それぞれの場合について以下で具体例を見ていただければよりイメージがしやすいでしょう。

具体例

たとえば、「3000万円の住宅ローン」と「700万円の通常の借金」がある場合を考えてみましょう。

まず、住宅資金特別条項を使わない通常の個人再生であれば、借金総額3700万円として計算します。すると、借金減額率は10分の1となり、370万円にまで圧縮されます。その代わり、家はなくなります。

これに対し、住宅資金特別条項を使うと、住宅ローンは借入総額から外れるため借金の総額は700万円として計算されます。
減額率は5分の1となり、140万円にまで減額されます。住宅ローンの3000万円はそのまま残りますが、家を守ることができます。

このように、住宅資金特別条項を利用するかどうかにより、手続き後の返済状況が大きく異なってきます。

個人再生をするときには、住宅資金特別条項を利用すべきかどうか、状況に応じてしっかり検討する必要があります。

6.住宅資金特別条項を利用する方法と注意点

住宅資金特別条項を利用するときには、個人再生の申立の当初の段階で「弁済許可申立」をする必要があります。
何もせずに、普通に個人再生を申し立てると、住宅資金特別条項が適用されないので、注意が必要です。

普通の個人再生の場合、住宅ローンも減額の対象になってしまうので、住宅ローン債権者は、抵当権を実行して、家を競売にかけてしまいます。

家を守りたいなら、必ず住宅資金特別条項をつけて申し立てをしましょう。

弁済許可申立をするときには「弁済許可申立書」という書類を裁判所に提出します。裁判所に書式があるので、利用することができます。

弁護士に個人再生の依頼をすれば、住宅ローンがあって家を手放したくないことを説明すると、きちんと対応してくれるので安心です。

住宅ローン巻き戻しと期限についての注意点

住宅資金特別条項を利用すると「住宅ローンの巻き戻し」が起こることがあります。

住宅ローンの巻き戻しとは、住宅ローンを滞納して保証会社が代位弁済をしてしまっていても、代位弁済をなかったことにすることができる制度です。

住宅ローンを借りているときには、もともと銀行等の借り入れ先に分割払いしているものです。しかし、長期滞納(3ヶ月~6ヶ月程度)していると、保証会社が銀行などに一括払いしてしまいます。このことを、代位弁済と言います。

代位弁済が起こると、債務者は、保証会社に対して、代位弁済された残ローンを一括払いしなければなりません。しかも、そこには高い割合の「遅延損害金」が加算されます。

住宅ローンの場合、元金が高額なので、遅延損害金はすごい勢いで増え続けます。借金が雪だるま式に大きくなるのです。
そうなると、もはや家を守ることは不可能です。団体信用生命保険も失効します。

このようなとき、住宅資金特別条項をすると、住宅ローンの巻き戻しが起こって、代位弁済がなかったことになります。
元のように、銀行等の借り入れ先に、分割で住宅ローンを返済していくことができるのです。もちろん、保証会社から一括請求されることもありません。

団体信用生命保険も復活します。

住宅ローンの巻き戻し効果は任意整理には認められないことなので、住宅ローンがあるとき、特に長期滞納しているときには住宅資金特別条項付き個人再生のほうがお勧めなのです。

住宅ローンの巻き戻しの期限

住宅ローンの巻き戻しを利用するために、特に難しい手続きは不要です。住宅資金特別条項付き個人再生を申し立てると、当然に巻き戻しが起こります。

しかし、巻き戻しには期限があるので注意が必要です。

保証会社が代位弁済をしてから、6ヶ月以内に住宅資金特別条項付き個人再生を申し立てる必要があります。

6ヶ月が経過すると、個人再生を利用しても、もはや家を守ることは不可能になるので、代位弁済が起こったら、早めに対応することが重要です。

6-3.競売が始まっていても、住宅資金特別条項を使えるか

住宅ローンを滞納していると、銀行等の債権者が、競売の申立をしてしまいます。

競売とは、家を強制的に売却して売却金から債権回収をする手続きです。

競売を申し立てられてしまったら、家が売られて他人のものになっていくのを、はためで見ているしかないのが基本です。

しかし、個人再生を申し立てると、この競売手続きを中止することができます。

具体的な方法としては、個人再生の申立後、裁判所に対して「競売中止命令の申立て」を行います。

すると、裁判所は中止の必要性があるかどうかを検討し、必要性が認められたら、「競売中止命令」を出します。

ただし、競売を進めている裁判所と、個人再生をしている裁判所は異なる裁判所なので、競売中止命令が出ても、その後何もしなければ当然には競売が中止されません。

債務者が自分で、「個人再生の裁判所」から競売中止命令書をもらって、それを「競売の担当裁判所」に提出する必要があります。

このようにして、競売を中止してもらうことができたら、その間に住宅資金特別条項付き個人再生を進めることができます。無事に再生計画が認可されたら、競売は廃止されるので、家を守ることができます。

競売中止命令の期限

競売中止命令にも、期限があるので注意が必要です。それは、入札期日です。入札期日を過ぎてしまったら、もはや裁判所は競売中止命令を出してくれません。

また、入札期日より前であっても、実際にはいろいろな手続きの調整や発生する費用などがあるので、早めに競売中止命令を出さないと解決が難しくなることが多いです。

住宅資金特別条項で家を守りたい場合、競売が開始されたら「すぐに」弁護士に相談をして、個人再生を進める必要があります。

7.住宅資金特別条項利用の期限

住宅資金特別条項を利用するとき、代位弁済も競売も起こっていないなら、特に期限はありません。

ただ、時期が経過して借金額が膨らんでしまうと、その分支払いが苦しくなるので、できるだけ早く申立をした方が良いでしょう。

代位弁済が起こってしまったときには、遅くとも代位弁済から6ヶ月以内、競売が起こってしまったときには、遅くとも入札期日前に住宅資金特別条項付き個人再生を申し立てることが必要です。

遅くなればなるほど、遅延損害金がかさむなどして、住宅資金特別条項を使っても家を守ることが難しくなるので、できるだけ早く対応することが重要です。

8.住宅資金特別条項を利用するときの費用

住宅資金特別条項を利用するときには、どのくらいの費用がかかるのでしょうか?

この場合、裁判所の実費弁護士費用がかかります。

8-1.実費

実費としては、申立時の印紙代と予納金、郵便切手代がかかります。

収入印紙代は、1万円です。申立書に貼り付けて提出します。

通常の個人再生と同じ金額であり、住宅資金特別条項をつけても、特に上がることはありません。

郵便切手代は、数千円程度です。細かくは債権者数や各地の裁判所によって異なります。

予納金には、官報公告予納金と個人再生委員の予納金があります。官報公告予納金は、だいたい13000円程度です。

個人再生委員が選任されると、個人再生委員の予納金が必要です。
金額は、裁判所やケースによっても異なりますが、たとえば、東京地方裁判所で弁護士がついている場合には、15万円となっています。

8-2.弁護士費用

住宅資金特別条項付き個人再生をするときの弁護士費用としては、主に着手金がかかります。

弁護士費用は、住宅資金特別条項をつけると、通常の個人再生よりも高額になることが多いです。

通常の個人再生なら着手金は30~40万円程度ですが、住宅資金特別条項をつけると、40~50万円程度になります。

住宅資金特別条項付き個人再生をするとき、実費と弁護士費用の合計で、だいたい45万円~55万円程度、見ておくと良いでしょう。

個人再生委員が選任される東京地方裁判所などでは、ここに15万円程度(具体的な金額はケースによって異なります)、プラスすることになります。

まとめ

個人再生の住宅資金特別条項を利用すると、住宅ローンはそのまま支払い、他の借金だけを減額できるので、家を守りやすいです。

住宅ローンの巻き戻しや競売中止命令も利用できるので、住宅ローンの支払いが苦しいなら、ぜひとも利用しましょう。

ただ、時期が遅くなりすぎると、住宅資金特別条項を使っても、家を守れなくなってしまいます。

個人再生で家を守りたいなら、早めに債務整理に強い弁護士を探して、住宅資金特別条項付きの個人再生を依頼しましょう。

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