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リバースモーゲージを活用して老後の資金不足を解消する方法

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リバースモーゲージ

あなたは「リバースモーゲージ」という制度を知っていますか?

リバースモーゲージとは、高齢者が住む自宅を担保に入れてお金を借り、返済は契約者が亡くなった後に自宅を売却して一括返済する制度です。
リバースモーゲージを利用することで、老後の生活資金不足の解消や、定年退職後に残ってしまった住宅ローンの完済などが可能になります。
メリットの多い手続きですが、注意すべき点も多くあるため、この記事を参考にしてリバースモーゲージの理解を深め、リバースモーゲージがあなたに適しているかどうかをチェックしてみましょう。

 

1.リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、高齢者が自宅を担保に入れてお金を借りて、生きている間は返済をせず、亡くなった後に自宅を売却してお金を返済するローンです。

まずは、このリバースモーゲージを利用する3つのメリットをみていきましょう。

■リバースモーゲージを利用する3つのメリット

  1. 生きている間に返済不要・または金利のみの返済で、一括または年金の形でお金を借りることができる
  2. 自宅にはそのまま済み続けることができる
  3. 住宅ローンが残っている高齢者は、リバースモーゲージに借り換えることで返済負担を大幅に解消できる

順番にみていきます。

メリットその1:生きている間に返済不要・または金利のみの返済で、一括または年金の形でお金を借りることができる
リバースモーゲージを利用すると、自宅を担保に入れて一括または年金の形でお金を借りることができます。
借りたお金は老後の生活資金や趣味に利用するなど、使途は基本的に自由です。
返済は、商品によって異なりますが、生きている間は返済不要・または金利のみの返済を行い、亡くなった後に自宅を売却して一括返済します。

メリットその2:自宅にはそのまま済み続けることができる
まとまったお金を一括または年金の形で借り入れますが、返済は亡くなった後ですので、生きている間はずっと自宅に住み続けることができます。
配偶者がいる場合でも、契約時に条件を満たす配偶者(年齢50歳以上など)であれば、自分が亡くなった後は、配偶者が引き続き契約を引き継ぐことが可能で、配偶者が亡くなった後に自宅を売却して返済します。

メリットその3:住宅ローンが残っている高齢者は、リバースモーゲージに借り換えることで返済負担を大幅に解消できる
定年退職後も住宅ローンが残っている人にとっては、いつ住宅ローンが支払えなくなるか不安だと思います。
このようなケースでは、リバースモーゲージを利用することで、残りの住宅ローンを一括弁済します。
こうすることで、今までの住宅ローンの支払いは無くなり、新たな支払いはリバースモーゲージで借りた金利分の支払いになります。元金は自分が亡くなった後に、自宅を売却して一括返済します。

このように、リバースモーゲージはお金に困っている高齢者にとってはメリットの多い制度にみえますが、金融商品である以上、リスクもあります。
次に、リバースモーゲージのリスクについて内容をみていきましょう。

■リバースモーゲージの2つのリスク

  1. 金利上昇リスク
  2. 担保割れリスク

順番にみていきます。

リスクその1:金利上昇リスク
リスクの1つ目は、金利上昇リスクです。
国や自治体が取り扱うリバースモーゲージでは上限金利(3%~5%)が決められていますが、民間金融機関のリバースモーゲージを利用する場合は注意が必要です。
民間金融機関のリバースモーゲージは、変動金利で上限金利は定められておらず、金利が上昇すれば金利負担が増えます。
金利部分を毎月返済するリバースモーゲージを利用する場合は、月々の支払い負担が大きくなります。
また、死亡時の一括返済であっても、連帯保証人を要するリバースモーゲージを利用する場合は、自宅を売却しても返済できないくらいに金利が膨れ上がるリスクが生じます。
リスクその2で説明する担保割れリスクにも繋がるため、民間金融機関のリバースモーゲージを利用する場合は注意をするようにしましょう。

リスクその2:担保割れリスク
融資の担保になっている自宅の評価は、1年~3年に一回のペースで評価の見直しが行われます。
不動産の価値の下落や、金利上昇による担保割れを起こすと、その時点でそれ以上のお金を借りることができなくなったり、途中で担保不足の金額の返済を請求されたりします。
国や自治体が取り扱うリバースモーゲージでは、担保割れが起こった場合でも、お金の貸出が停止するだけで、途中の返済は求めてきませんが、民間金融機関の場合は、東京スター銀行のように担保不足の金額の返済を請求してくる商品があります。
あなたが利用するリバースモーゲージが、担保割れが発生した場合、担保不足の金額を途中で返済する必要のある商品かどうかを事前にチェックしておきましょう。

以上がリバースモーゲージの概要です。
それでは次、国、自治体、民間金融機関が提供するリバースモーゲージの特徴や利用条件を確認して、自分にあった商品を探していきましょう。

2.リバースモーゲージの利用条件

リバースモーゲージは、国、自治体、民間金融機関ごとで商品設計が異なるため、それぞれのリバースモーゲージの特徴や利用条件を確認していきましょう。

東京都武蔵市で作成している「各種リバースモーゲージ制度の比較」という資料が参考になりますので、この資料を参考に内容を説明していきます。

■東京都武蔵野市作成の「各種リバースモーゲージ制度の比較」

東京都社会福祉協議会のリバースモーゲージは、「不動産担保型生活資金(旧:長期生活支援資金貸付制度)」のことで、厚生労働省・都道府県社会福祉協議会が実施している国のリバースモーゲージです。

国のリバースモーゲージは、「低所得者向けのリバースモーゲージ」と、低所得者向けよりも審査の緩い「要保護世帯向けのリバースモーゲージ」があります。
要保護世帯とは、この制度を利用しなければ生活保護を受給しなければならなくなる水準の世帯のことです。
65歳以上の方が、持ち家がある状態で生活保護の申請にいくと、この「要保護世帯向けのリバースモーゲージ」の利用をまず行い、貸付限度額までお金を借りた後に、生活保護の受給が開始する流れになっています。

また、東京都武蔵野市のように各自治体でリバースモーゲージの商品を用意しているケースもありますので、自分の居住地の自治体にリバースモーゲージがあるかどうかもチェックしておきましょう。
それでは、各項目について内容を確認していきましょう。

■リバースモーゲージの利用条件

(年齢など)
国や自治体のリバースモーゲージでは原則65歳以上を利用条件としています。
65歳以上の規定は、夫婦で同居している場合は、夫婦共に65歳以上ということになります。
ただし、原則ですので、生活が苦しい場合などは相談してみましょう。
民間金融機関では、東京スター銀行の「充実人生」というリバースモーゲージ商品のように、55歳から利用できる商品もあります。

(本人の判断能力)
民間金融機関では契約時に本人の判断能力があるかどうかをチェックします。

(世帯構成)
基本的には、契約者本人のみの単身世帯、または配偶者との夫婦世帯のみです。
国のリバースモーゲージでは、単身世帯、夫婦世帯の他に、親の同居も認めています。
また、東京都武蔵野市のように制限を設けていないケースもあります。

(収入要件)
国のリバースモーゲージでは、市民税非課税か均等割のみの課税の低所得者のみを対象としています。
返済方法が死亡後に一括返済の場合は、そもそも収入の有無は関係ありませんので、収入要件は設けていないようです。
収入要件を設けているケースは、生きている間に金利のみ返済していくリバースモーゲージです。

(対象不動産)
国や自治体のリバースモーゲージの場合は、まずはあなたの住む県や自治体でリバースモーゲージを取り扱っているかチェックする必要があります。全国的に実施している訳ではないので注意してください。
国のリバースモーゲージの場合は、住宅ローンが残っていない1戸建(マンションは対象外)で且つ土地の評価額が1000万円~1500万円以上という目安を置いています。(要保護世帯の場合は土地建物の評価額が500万円以上)
よって、住宅ローンが残っている戸建、かなり田舎で評価の低い戸建などは、対象外になってしまいます。
民間金融機関の場合は、住宅ローンが残っている戸建でも審査の対象になります。
またマンションも対象としているケースもありますが、築年数や部屋の広さなどが審査内容に入り、対象となるマンションはかなり少ないのが現状です。
最後に、都市銀行系のリバースモーゲージは主に富裕層を対象としているため、某都市銀行のリバースモーゲージでは土地の評価額が最低6000万円以上と設定しており、一般の方からすると考慮外の商品になります。

(貸付限度額)
借り入れが可能なお金の限度額は、自宅の土地または土地建物の70%が目安になります。
マンションの場合は、マンションの評価額の50%が目安です。
貸付限度額を超えてしまうと、貸付がストップしてしまうので注意しましょう。
また、東京スター銀行の場合は、貸付限度額を超えた分のお金は1年以内に返済する必要がでてきます。
貸付限度額をチェックする時は、「貸付限度額を超えた場合はどうなるのか?」を併せて確認するようにしましょう。

(貸付内容)
国のリバースモーゲージは、年金形式の支給となり、月額30万円を上限として、貸付限度額を満たすまで支給され続けます。
民間金融機関の場合は特に制限は設けておらず、一括で借りてしまうことも可能です。

(貸付利率)
国のリバースモーゲージでは、上限3%の金利か、現在の長期プライムレートのいずれか低い金利を採用します。
長期プライムレートとは、銀行が優良企業に1年以上の貸付を行う際に適用する最優遇金利のことです。
平成27年9月時点での長期プライムレートは1.10%です。
自治体のリバースモーゲージも上限金利を設けているケースが多く、長期プライムレートと比較していずれか低い金利が採用されているようです。
民間金融機関のリバースモーゲージでは、それぞれの銀行ごとで定めた金利が適用されます。
東京スター銀行の場合は、平成27年9月時点での適用金利は3.057%です。

(融資期間)
融資期間はどのリバースモーゲージも利用者が死亡した時点までとしています。
注意すべき点は、利用者が死亡した際に、配偶者がまだ生きている場合に、契約が引き継げるかどうかという点です。
国のリバースモーゲージの場合、配偶者が契約を引き継げるかどうかは契約者が死亡した時点の審査により決定され、審査内容は開示されていません。
配偶者が契約を引き継ぐためには、以下6の条件を満たす必要があります。

■配偶者が契約を引き継ぐための6つの条件

  1. 契約時に配偶者の年齢が65歳以上であること(絶対条件ではない)
  2. 契約者死亡後、3ヶ月以内に貸付契約承継申出書を提出すること(添付書類有り※)

(提出先)
低所得者向け不動産担保型生活資金:市区町村社会福祉協議会
要保護世帯向け不動産担保型生活資金:福祉事務所と都道府県社会福祉協議会
※添付書類の詳細はこの記事の「3.リバースモーゲージの利用の流れ」内にある2.必要書類で確認することができます。

  1. 原則として配偶者が契約者と同居していたこと
  2. 配偶者が自宅を単独で相続し、登記していること
  3. 配偶者が引き続き自宅に居住する予定であること
  4. 契約者のリバースモーゲージの借金全額が、契約承継の申し出があった際に行う不動産の再評価により算定される貸付限度額に達していないこと
  5. 配偶者とその他の相続人は、リバースモーゲージの借金全額を連帯して引きうけること
  6. 配偶者は、推定相続人の中から1名を連帯保証人にすること(推定相続人がいない場合は不要)

上記条件を満たす場合は、ほとんどのケースで契約の引き継ぎができているとのことですが、契約時点での確約はなされません。また、引き継ぎができていないケースもあるとのことですが、原因の開示ができないとのことで、事前に対策をとることができません。よって、国のリバースモーゲージは、配偶者がまだ自宅に住み続けているにも関わらず、自宅を売却してお金を返済しなければならない事態が起こりうるリスを抱えた状態での契約になります。

現状、国が明確な基準を設けていない以上、契約者がとれるリスクヘッジとしては、配偶者が契約を引き継げるかどうかの内容を確認する際に、社会福祉協議会社や福祉事務所との会話を録音することぐらいです。
あくまでも「口約束」しかできない運営になっているため、少しでもリスクを減らすために、説明内容を録音しておくようにしましょう。

自治体や民間金融機関の場合は、原則、配偶者が契約を引き継げる商品設計になっていますが、契約時に配偶者の年齢が50歳以上などの基準を設けています。
自治体や民間金融機関でリバースモーゲージを利用する場合も、この点はきっちり確認を行うようにしましょう。

(償還方法)
償還(返済)方法については、利用者が死亡した後に自宅を売却して一括返済という形式がほとんどです。
民間金融機関では、生きている間は金利部分の返済負担が発生し、元金部分は利用者が死亡した後に自宅を売却して一括返済という形式をとっているケースもあります。
利用予定のリバースモーゲージがどういう返済方法になっているかも必ずチェックするようにしましょう。

(連帯保証人)
連帯保証人は、どのリバースモーゲージも原則不要です。
しかし、国のリバースモーゲージは連帯保証人を要求されます。
国のリバースモーゲージの場合、推定相続人(子供など)がいる場合、連帯保証をお願いしなければなりません。
推定相続人がいない場合、要保護世帯向けのリバースモーゲージを利用する場合は関係ありませんが、低所得者向けのリバースモーゲージの利用を検討しており、推定相続人がいる場合は、同意を得る「努力」が必要と書いてあります。
「努力」と記載されているのは、推定相続人の「同意」が「貸付要件では無い」ためです。
推定相続人からすると、本来相続できた自宅を相続時にすぐ売却しなければならず、しかも譲渡税の負担が発生し、それに重ねて借金の連帯保証人になるというとんでもないお願いですので、まず揉めます。
しかし、必ず一度は交渉を行う必要がありますので、推定相続人がいる方は、この点も理解した上で、リバースモーゲージの利用を検討するようにしましょう

以上がリバースモーゲージの利用条件に関する説明です。

国のリバースモーゲージの商品の詳細は、愛媛県社会福祉協議会で作成している「不動産担保型生活資金貸付のご案内」と、広島県社会福祉協議会が作成している「不動産担保型生活資金」の資料が分かり易いため、参考にしてみてください。

■愛媛県社会福祉協議会作成の「不動産担保型生活資金貸付のご案内」

■広島県社会福祉協議会作成の「不動産担保型生活資金」

また、民間金融機関で関東を中心にリバースモーゲージを取り扱っている主な金融機関を以下に記載しておきます。
ここに記載していない金融機関でも取扱いがあるケースがありますので、リバースモーゲージの利用を検討する際は、あなたの居住地の自治体やすべて民間金融機関にリバースモーゲージの有無を確認することをおすすめします。

■民間金融機関のリバースモーゲージ(関東のみ)

(全国エリア)東京スター銀行「充実人生」
みずほ銀行「みずほプライムエイジ」
三井住友信託銀行「リバースモーゲージ」
三井住友銀行「SMBCリバースモーゲージ」
三菱東京UFJ銀行「リバース・モーゲージ型住宅関連ローン」

(東京エリア)
東京都民銀行「都民のリバモ」

(神奈川エリア)
神奈川銀行「かなぎんリバースモーゲージローン」

(千葉エリア)
千葉銀行「ちばぎんリバースモーゲージ」

(埼玉エリア)
武蔵野銀行「むさしのリバースモーゲージ」

(群馬エリア)
群馬銀行「夢の続き」

(栃木エリア)
栃木銀行「とちぎんリバースモーゲージローン」

(茨城エリア)
常陽銀行「住活スタイル」

3.リバースモーゲージの利用の流れ

数あるリバースモーゲージの中で、手続きの詳細が分かり難い国のリバースモーゲージである「不動産担保型生活資金」を参考に利用の流れをみていきます。
民間金融機関のリバースモーゲージは各金融機関のホームページや窓口から簡単に申し込めますので、この記事の「4.あなたに適したリバースモーゲージ商品の探し方のコツ」を参考にして手続きを始めてみてください。
審査期間は約3ヶ月~6ヶ月かかります。

■国のリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」の利用の流れ

1.社会福祉協議会に借入の相談
あなたの居住地を管轄する社会福祉協議会に出向き、借入の相談にいきます。各窓口は以下の通りです。
(相談窓口)
「低所得者向け」のリバースモーゲージ:あなたの居住地を管轄する市区町村社会福祉協議会
「要保護向け」のリバースモーゲージ:あなたの居住地を管轄する福祉事務所
調べ方はグーグルなどで「○○市 市区町村社会福祉協議会」と調べることで発見できます。
ホームページを開設していない市区町村社会福祉協議会もあるとのことで、その場合は市役所に電話して場所を確認しましょう。
福祉事務所は以下のリンクから一覧を確認することができます。
福祉事務所一覧

2.必要書類の準備
事前書類審査のための必要書類を用意して、社会福祉協議会に提出します。
(必要書類)

  1. 住民票(世帯全員分)
  2. 戸籍謄本(推定相続人の把握のため)
  3. 市町村民税非課税証明書(世帯全員分)、均等割課税者の場合は課税証明書(世帯全員分)
  4. 自宅の土地建物の「評価証明書」

1番~4番の書類は市役所などの自治体で取得できます。

  1. 不動産 土地建物の登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面
    5番の書類はすべて法務局で取得できます。地積測量図と建物図面は、法務局で請求をしても書類が無いケースがあります。その場合は、その旨を説明すれば大丈夫です。
  2. 推定相続人の同意書
    書式は任意か、社会福祉協議会で用意してある同意書を利用します。

3.事前審査(書類審査)
必要書類を提出後、書類をもとに審査が行われます。

4.事前現地調査、相談者との面接
事前審査で正式申込が可能と判断された場合に、事前現地調査と相談者の面接が自宅で実施されます。

5.正式申込
特に問題なければ、正式申込を行います。

6.不動産鑑定士による不動産の調査・評価
不動産鑑定士による自宅の調査・評価が行われます。
この際、不動産鑑定費用が約20万円発生します。

7.貸付審査
貸付の可否、貸付条件の審査を実施されます。

8.契約
貸付が決定された場合、社会福祉協議会と契約を行います。
この際、契約者と連帯保証人(推定相続人)の印鑑証明書が必要になります。
印鑑証明書は市役所などの自治体で取得可能です。

9.登記
契約後は、司法書士へ委託して根抵当権の登記設定を行います。
この際、司法書士への委託費約10万円と、登録免許税(土地建物の評価証明書の評価額×2%)が発生します。
(例:土地建物の評価額2000万円の場合、登録免許税は40万円)

10.貸付金の交付
登記が完了したら、3ヶ月ごとに3ヶ月分の貸付金を契約者の指定口座へ振り込まれます。
「要保護向け」のリバースモーゲージを利用する場合は、契約締結月の翌月から毎月指定口座へ振り込まれます。

11.3年ごとに土地の再評価
貸付期間中は、3年ごとに土地の再評価が行われます。
よって、3年ごとに不動産鑑定費用約20万円が発生します。

不動産鑑定費用、司法書士の委託費、登録免許税は、自己負担になります。貸付審査を通過し、お金を借りることができる場合は、これらの費用が初回の振込時に振り込まれますので、持ち出し費用は発生しません。3年ごとの土地の再評価の不動産鑑定費用も同様に、3年ごとに振り込まれます。しかし、貸付審査に落ちてしまった場合、不動産鑑定費用の20万円を手持ち資金から捻出する必要がありますので注意するようにしてください。

また、「要保護世帯向け」のリバースモーゲージを利用する場合は、これらの費用が生活保護費の扶助や都道府県社会福祉協議会の負担で賄われるため、あなたの持ち出し費用は発生しませんので、安心してください。

以上が国のリバースモーゲージの利用の流れです。
より詳細な制度の内容を知りたい方は、厚生労働省が発行している以下資料を参考にしてみてください。

4.あなたに適したリバースモーゲージ商品の探し方のコツ

まだまだ住宅ローンのように普及していないリバースモーゲージは、商品を探すのにも一苦労します。
そこで、ここでは、あなたに適したリバースモーゲージを探す際のコツを伝授していきます。
効率良く調べて、貴重な時間を節約しましょう。
探し方の流れは以下の通りです。

■探し方の流れ

  1. 自分が利用できるリバースモーゲージの商品を洗い出す
  2. それぞれの利用条件を確認して、一番条件の良い商品を探す

商品を洗い出しや利用条件の確認に苦労しますが、探す際のコツがありますので、参考にしてみてください。

探し方のコツその1:あなたの自宅が1戸建かマンションかをまず始めにチェックする
あなたの自宅がマンションの場合、利用できるリバースモーゲージは自治体・民間金融機関のリバースモーゲージ商品のみです。国のリバースモーゲージは利用できないため、比較検討する必要はありません。
また、自治体でリバースモーゲージの商品を用意しているケースは現状まだ少ないので、あなたが探すリバースモーゲージは民間金融機関だけ良いかもしれません。
1戸建の場合は、国・自治体・民間金融機関のいずれの商品も利用可能です。

探し方のコツその2:自治体のリバースモーゲージを探して、利用条件をチェックする
次は、あなたの居住地で利用できる自治体のリバースモーゲージが存在するかどうかをチェックしましょう。
そもそも自治体でリバースモーゲージが無いケースが現状は多いですので、まず始めに確認しておきましょう。
市役所などの自治体に電話を入れて、「リバースモーゲージの商品を取り扱っていますか?」と確認します。取り扱っている場合は、パンフレットや詳細資料を取得して利用条件をチェックしていきます。
チェック項目は主にこの記事の「2.リバースモーゲージの利用条件」で説明した通りですが、優先的に確認する利用条件は、年齢規定(何歳から利用できる?)や対象不動産(マンションでもOK?)などです。

探し方のコツその3:民間金融機関のリバースモーゲージを確認する際は地銀・信金を優先的にチェックする
最後に、あなたが住んでいる地域で住宅ローンを取り扱っている民間金融機関を探して、それぞれの金融機関のホームページや窓口への電話でリバースモーゲージの取扱いが行われているかを確認します。
あなたが住んでいる地域で住宅ローンを取り扱っている民間金融機関の探し方は簡単です。

手順1:Sumai-web.TVにいく
住宅金融普及協会が運営する「Sumai-web.TV」というサイトに行きます。
このサイトは、全国の住宅ローンの商品情報を網羅した便利なWEBサイトです。
住宅金融普及協会の「Sumai-web.TV」

手順2:あなたが住んでいる地域を選択して、利用可能な住宅ローンの商品を全て洗い出す
あなたが住んでいる地域を選択しましょう。
そうすると、あなたが住んでいる地域で利用可能な住宅ローンの商品と民間金融機関の名前が全て出てきます。

ここで出てきた民間金融機関がリバースモーゲージの商品を確認する候補先になります。
都市銀行のリバースモーゲージは富裕層向けの商品ですので、確認する候補先から外しても良いです。
まずは、地方銀行、信用金庫から確認をとります。理由は商品設計がより庶民向けになっているためです。
都市銀行や地方銀行の見分け方は、金融機関種別タブで選択することで簡単に見分けることができます。

リバースモーゲージを取り扱っている民間金融機関がみつかったら、パンフレットや詳細資料を取得して利用条件を確認して、国や自治体のリバースモーゲージと比較検討をしましょう。
以上が簡単ですが、リバースモーゲージ商品の探し方のコツです。
根気のいる作業で大変ですが、チャレンジしてみてください。

5.まとめ

今回は、老後の生活資金不足の解消や、定年退職後に残ってしまった住宅ローンの完済などに役立つリバースモーゲージの内容を確認してきました。
持ち出し費用が発生してしまう手続きですが、自宅の担保価値が高い高齢者にとっては利用価値の高い手続きといえます。
老後の生活資金の不安や、住宅ローンの完済に役立てたい方は、この記事を参考にしてリバースモーゲージの利用を検討してみてください。

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