債務整理をしたい方

住宅ローン返済が苦しい人に読んでほしい住宅資金特別条項を利用したリスケについて

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住宅ローンを抱えていると、だんだんと返済が苦しくなってしまい、ついついカードローンなどで不足分を補ってしまうことがあります。

このようなとき、個人再生の「住宅資金特別条項」を使うのがおすすめです。

住宅資金特別条項を使うことで、住宅ローンをそのまま支払う方法だけではなく、住宅ローンの支払い方法自体を変更して「リスケ」することができるのです。

住宅資金特別条項のリスケには、

  • 期限の利益回復型
  • 期間延長型
  • 元本支払い猶予型
  • 同意型

の4種類があります。

今回は、個人再生の住宅資金特別条項を利用したリスケの種類と要件について、解説します。
これらについてどのような解決方法があるのか、あなたはどの方法を使うことができるのか、是非とも押さえておきましょう。

1.住宅資金特別条項は家を守ることができる特則

まずは、住宅資金特別条項とはどのようなものなのか、簡単に確認しておきましょう。

住宅資金特別条項は、個人再生に認められる特則の一種です。

個人再生をするときには、原則として、すべての債権者を平等に取り扱わなければなりません。そのため、一部の債権者に対してのみ支払いをすることはできません。

ところが、住宅ローンを抱えている場合に住宅ローンの残債を減額すると、住宅ローンの債権者(金融機関等)に競売を申し立てられ、家を失ってしまいます。

このようなことは、債務者にとって不利益が大きすぎるので、住宅ローンだけは個人再生の減額対象から外して、特別に支払いを継続できるようにしているのです。

それが、住宅資金特別条項の内容です。住宅資金特別条項は、わかりやすく「住宅ローン特則」と呼ばれることもあります。

住宅資金特別条項を利用すると、住宅ローンとそれ以外の消費者金融などの借金を抱えているとき、消費者金融などの借金だけを減額することができるのです。

すると、家は手放さなくて良いのに、借金だけを減額することができるので、とても便利です。

2.住宅資金特別条項によりリスケすることができる

住宅資金特別条項には、基本の住宅資金特別条項を始めとして、いくつかの種類があります。それは、住宅資金特別条項を使って、住宅ローンのリスケジュール(リスケ)をすることと関係しています。

リスケジュールとは、住宅ローンの支払い方法を変更することです。

つまり、住宅資金特別条項を利用すると、他の借金を減額できるだけではなく、住宅ローンそのものの支払い方法を変えることができるのです。このことで、住宅ローンを、より支払いやすくなります。

リスケの方法には、いくつかのパターンがあります。

そこで、リスケのパターンに応じて、住宅資金特別条項にいくつかの種類が認められるのです。

3.基本の住宅資金特別条項について

住宅資金特別条項のリスケのパターンの前提として、住宅資金特別条項では基本的にどのような支払い方法になるのか、理解しておくことが必要です。

そこで、まずは基本の住宅資金特別条項(民事再生法199条1項)がどのようなものか説明します。

3-1.基本の住宅資金特別条項の内容

基本の住宅資金特別条項を利用すると、住宅ローン「以外」の他の借金を減額できます。

住宅ローンについては、「今まで通りの約定に従って」支払いを継続していくことになります。

減額された借金は、個人再生後、原則として3年間に支払っていく必要があります(3年での支払いが苦しい場合、5年にまで伸長してもらえる可能性があります)。

この場合、個人再生後の支払いは、以下のようになります。

  • 個人再生後、3年間は住宅ローン(これまでの約定通り)+無担保借金の計画返済分
  • 3年を経過したら、住宅ローンのみ(これまでの約定通り)

つまり、個人再生後3年間は、住宅ローンと個人再生の計画返済分が両方同時にかさんでくるので、支払い額がかなり膨らんでしまいます。

支払いができないと、基本の住宅資金特別条項を利用して借金問題を解決することはできません。

3-2.住宅資金特別条項を利用するための5つの要件

次に、住宅資金特別条項を利用するための要件を、説明しておきます。

この要件は、基本の住宅資金特別条項だけではなく、以下で説明するすべてのパターンのリスケを利用するためにも必要となります。

債務者自身が住宅を所有している

住宅資金特別条項を利用するためには、債務者自身が対象の住宅を所有している必要があります。

たとえば、住宅ローンの借主にはなっているけれども、名義は配偶者になっている場合などには住宅資金特別条項を利用できません。

ただ、単独名義である必要はなく、配偶者や親などと共有になっている場合には、住宅資金特別条項を利用することができます。持分が少なくても、かまいません。

居住用の建物である

住宅資金特別条項を利用するためには、対象が居住用の建物であることが必要です。

たとえば、投資用のマンションやセカンドハウスについては、住宅資金特別条項を適用してもらうことができません。事業用の物件を所有している場合にも、住宅資金特別条項の適用はありません。

ただし、転勤などによって、一時的に賃貸に出しているケースなどでは、住宅資金特別条項を利用できます。この場合、将来居住することを予定しているから、「居住用の建物」と言えるためです。

居住用の部分が床面積の2分の1以上である

住宅には、自宅兼店舗として利用しているケースがあります。

事業用物件には住宅資金特別条項の適用がないのですが、自宅として利用している場合であれば、住宅資金特別条項を利用できることがあります。

そのためには、対象物件の床面積において、居住用の部分が2分の1以上であることが必要です。

居住用の床面積が2分の1以上であることを裁判所に証明するため、通常は、債務者本人が自分で間取図を作成したり建築の際に作成された各階の平面図を提出したりします。

裁判所から現地調査に来られることは、ほとんどありません。

借入は住宅ローンでなければならない

住宅資金特別条項を利用するためには、借り入れた債務が「住宅ローン」である必要があります。住宅ローンとして認められるのは、住宅の購入や建築、リフォーム費用の借入です。

住宅を建てるために土地を購入した資金や借地権を取得するための資金であっても、住宅資金特別条項の利用ができます。住宅資金特別条項の借り換えのケースでも、住宅資金特別条項が適用されます。

これに対し、一部でも事業資金や教育費などのための借入れが含まれていたら、住宅資金特別条項を利用することができません。

ただし、住宅ローン以外に使った部分が少ない場合いは、住宅資金特別条項つき個人再生ができるという考え方もあるので、そういったケースでは、その地域の裁判所での取扱いがどうなっているのか、地元の弁護士に相談してみることをお勧めします。

住宅ローン以外の担保権が設定されていない

住宅資金特別条項を利用するためには、住宅資金特別条項以外の担保権が設定されていないことが必要です。

たとえば、住宅ローン以外に、事業資金や教育ローンなどの担保がついていると、住宅資金特別条項は利用できないのです。

税金滞納で差押えをされている場合やマンション管理費を滞納しているときにも、住宅資金特別条項を利用できなくなってしまいます。

よく問題になるのは、諸費用ローンやおまとめローンの担保権です。

おまとめローンを利用するときには、不動産への抵当権設定を求められることがありますが、そういったものを利用すると、後に住宅資金特別条項を利用できなくなるので、リスクが高いことを覚えておきましょう。

なお、後順位の抵当権者がいるとき、後順位抵当権者と話し合って、担保権を抹消することができたら、住宅資金特別条項付き個人再生を利用できます。

要件まとめ

・債務者自身が住宅を所有している
・居住用の建物である
・居住用の部分が床面積の2分の1以上である
・借入は住宅ローンでなければならない
・住宅ローン以外の担保権が設定されていない

 4.住宅資金特別条項の4つのリスケパターン

住宅資金特別条項には

  • 期限の利益回復型
  • 期間延長型
  • 元本支払い猶予型
  • 同意型

の4つのリスケのパターンがあります。

以下では、それぞれの内容や要件について詳しく説明していきます。

4-1.期限の利益回復型の住宅資金特別条項

まずは「期限の利益回復型」と言われるリスケの方法です(民事再生法199条1項)。

「期限の利益回復型」というのは、住宅ローンの「期限の利益」を取り戻すことができるというものです。「期限の利益」というのは「分割払いができること」です。

住宅ローンは、通常借入先に分割払いしているので、「期限の利益」が設定されています。

ところが、長期滞納していると、だいたい3ヶ月~6ヶ月程度が経過したときに、「期限の利益を失う」という契約内容になっています。

そこで、住宅ローンを3ヶ月~半年くらい滞納していると、分割払いができない状態になり、たいていの場合には保証会社が一括で代位弁済して、保証会社が債務者に対して一括請求してきます。

このとき、期限の利益回復型の住宅資金特別条項が役立ちます。

これによると、期限の利益を回復できるので、また元のように分割払いができるようになります。しかも、この場合、保証会社による代位弁済も無かったことになるので(巻き戻し効果)、また元の借入先の金融機関に(保証会社ではありません)分割払いで住宅ローンを返済していくことができるのです。

ただし、この方法によっても、滞納している住宅ローンの元本や利息、遅延損害金は免除されないので、再生計画の期間内(原則3年)に、返済をしていかなければなりません。

期限の利益回復型住宅資金特別条項を利用した場合の手続き後の支払い方法

期限の利益回復型住宅資金特別条項を利用した場合、個人再生の手続き後の支払いについては、以下のようになります。

  • 3年間は、住宅ローン(約定通りの分)+滞納した住宅ローンと利息、遅延損害金+住宅ローン以外の無担保借金の計画返済分
  • 3年を超えると、住宅ローン(約定通り)のみ

この方法によると、個人再生後3年間は、「約定通りの住宅ローン」と、「滞納してしまった住宅ローン」、「それ以外の無担保借金の計画返済分」の3種類の借金を同時に支払い続けていかなければならないので、非常にきつくなってしまいます。

かなりの余裕があるケースでしか、解決することは難しくなってしまうでしょう。

期限の利益回復型住宅資金特別条項を利用するための要件

期限の利益回復型住宅資金特別条項を利用するためには、最低限、3-2で紹介した基本の住宅資金特別条項を利用できる条件を揃えておく必要があります。

その場合、期限の利益を喪失していたら、特に何もしなくても、自然に期限の利益回復型住宅資金特別条項が適用されます。

ただし、保証会社が代位弁済をしている場合には、代位弁済後6ヶ月以内であることが必要です。

代位弁済後6ヶ月が経過すると、住宅ローンの巻き戻し効果が発生しないので、期限の利益を回復することができず、住宅を守ることはできなくなりますので注意が必要です。

4-2.最終弁済期延長型の住宅資金特別条項

次に、「最終弁済期延長型」のリスケについて見ていきます(民事再生法199条2項)。

先に説明した通り、期限の利益喪失型の住宅資金特別条項を使うと、個人再生後3年間は、3重に支払いがかさんでかなり支払いが苦しくなってしまいます。

そこで、この期間における支払額を減額してもらう必要があります。そのために、住宅ローンの支払期間を延長してもらうことができるのが、最終弁済期延長型の住宅資金特別条項です。最終弁済期というのは、住宅ローンの最終支払い日のことです。

最終弁済期延長型の住宅資金特別条項を利用する場合、住宅ローンの支払期間を最大10年間延長することができます。

ただし、滞納した住宅ローンの元本や利息、遅延損害金については、個人再生後3年(または5年)の間に、返済をしなければなりません。

また、住宅ローンの期間が延長されるだけで、利率などの契約の基本部分は変わりません。住宅ローンそのものについての元本や利息が減額されることもありません。支払い期間が延長される分、むしろ支払い利息の総額は増えてしまいます。

最終弁済期延長型住宅資金特別条項を利用した場合の、手続き後の支払い方法

最終弁済期延長型の住宅資金特別条項を利用した場合、手続き後の支払いは以下の通りとなります。

  • 3年間は、住宅ローン(延長するため、月々の返済額が減額される)+滞納した住宅ローンの元本と利息、遅延損害金+無担保借金の計画返済額
  • 3年を超えると、住宅ローンのみ

この方法によると、当初の3年間、住宅ローンの元本分は支払い額が減額されますが、滞納した住宅ローンに関する支払いと無担保借金の返済金は支払わなければなりませんから、ときによっては苦しくなることもあります。

最終弁済期延長型の住宅資金特別条項を利用する要件

最終弁済期延長型の住宅資金特別条項を利用するためには、期限の利益喪失型の住宅資金特別条項の要件をすべて揃えている必要があります。保証会社が代位弁済しているなら、6ヶ月以内であることが必要です。

また、期限の利益喪失型の住宅資金特別条項によっても、支払いができる見込みがないことが必要です。

もし、期限の利益喪失型でも解決が出来るのであれば、最終弁済期を延ばしてもらうことはできません。「どちらでも対応できるけれど、弁済期を延ばしてもらう方が楽だから、できれば延ばしてほしい」ということは認められないので、注意が必要です。

さらに、最終弁済期における債務者の年齢が、70歳までであることが必要です。

現在の住宅ローンの終期が70歳を超えている場合には、最終弁済期延長型の住宅資金特別条項を利用することができません。

4-3. 元本猶予型の住宅資金特別条項

最終弁済期を延長しても、再生計画履行中の3年間の支払額が大きくなりすぎて、返済ができないということがあります。その場合、「元本猶予型の住宅資金特別条項」を利用することができる可能性があります(民事再生法199条3項)。

これは、個人再生後の3年間の間、元々の住宅ローンの元本の支払いを、全部または一部猶予してもらえるものです。

つまり、個人再生後、無担保借金を返済している間については、もともとの住宅ローンの支払いを減額してもらえるので、支払いが楽になるのです。

それだけではなく、滞納した住宅ローンの元本、利息、遅延損害金についても、計画返済が終了するまで、返済を猶予してもらうことができます。

つまり、当初の3年間は、減額してもらった無担保借金の返済と減額してもらった住宅ローンの支払いだけで済むので、支払いがとても楽になります。

ただし、この方法によっても、住宅ローンそのものが減額されるわけではないので注意が必要です。

元本猶予型の住宅資金特別条項を利用した場合の、手続き後の支払い方法

元本猶予型の住宅資金特別条項を利用すると、以下のような支払い方法となります。

  • 手続き後3年間の間は、住宅ローンの利息または利息と一部の元本(当初返済額より減額されている)+無担保借金の計画返済分
  • 手続き後3年を経過すると、住宅ローン(組み直した約定通りの元本と利息)+個人再生前に滞納していた住宅ローンの元本と利息と遅延損害金

計画返済中には利息のみまたは元本を減らした支払いになるため、支払期間が延びて、支払利息の総額はかなり大きくなってしまう可能性があります。

元本猶予型住宅資金特別条項を利用できる要件

元本猶予型住宅資金特別条項を利用するためには、最終弁済期延長型の住宅資金特別条項を利用できるだけの要件をすべて満たしている必要があります。

たとえば、保証会社が代位弁済してから6ヶ月以内である必要がありますし、最終支払日の債務者の年齢が70歳以下である必要があります。

加えて、最終弁済期を延長しただけでは、支払いが困難であることも必要です(最終弁済期延長型では解決ができないこと)。

「がんばれば、最終弁済期を10年間延長するだけで支払いができるけれども、楽にしたいから元本も猶予してほしい」、ということは基本的に認められないので、注意が必要です。

また、住宅ローン返済を延長できる期間は10年間までです。

4-4.同意型の住宅資金特別条項

最後に、住宅資金特別条項を利用した「同意型」のリスケについて見ていきます。

「同意型」というのは、債務者が住宅ローン債権者と個別に合意をして、住宅ローンのリスケをする方法です。

債権者の同意を得るので、リスケの内容は自由に定めることができます。上記のどのリスケの方法でも状況を解決できないときに、役に立ちます。

たとえば、10年を超えて住宅ローンの支払期間を延長してもらうことにより、月々の支払い金額をさらに大きく減らすことができます。

また、最終弁済期が70歳を越えて、住宅ローンのリスケをすることも可能です。

ボーナス払いが設定されている場合に、ボーナス払いをなくして平準化することなども可能となります。

このように、債権者の同意があれば、かなりフレキシブルに住宅ローンのリスケをすることができるので、滞納してしまって住宅ローンの支払いが苦しくなっているときには、あきらめずに金融機関に話を持ちかけてみることです。

同意型の住宅資金特別条項を利用した場合の手続き後の支払い方法

同意型の住宅資金特別条項を利用した場合、再生計画認可決定後の支払いは、以下のようになります。

  • 手続き後3年間は、無担保借金の支払いと、住宅ローン債権者と定めた方法による住宅ローン返済(利息のみなどでも可能)
  • 手続き後3年を経過した後は、住宅ローン債権者と定めた方法による住宅ローン返済

手続き前に滞納した住宅ローンの元本、利息、遅延損害金の支払い方法についても、自由に定めることができます。

同意型の住宅資金特別条項を利用できる条件

同意型の住宅資金特別条項を利用するためには、3-2で説明した基本の住宅資金特別条項の利用条件を満たしていることが必要です。

たとえば、居住用の物件であること、住宅購入や建築などのための借入であること、後順位抵当権者がいないことなどが要求されます。

これに加えて、住宅ローン債権者と合意ができていることが必要です。

そこで、同意型の住宅資金特別条項を利用するためには、申立てをする前に、債権者としっかり話し合い、リスケの条件について交渉をして、同意を取り付けておかなければなりません。

同意型の住宅資金特別条項によるリスケを使うと、非常に柔軟に対応できるので、かなり状況が苦しくなった方でも家を救える可能性がありますが、事前の交渉と合意の取り付けには、相当な交渉スキルと豊富な知識が必要となります。

素人では成功させることが難しいので、弁護士に依頼することをお勧めします。

まとめ

今回は、住宅資金特別条項を利用できる場合とリスケのパターンについて、解説しました。

住宅資金特別条項を利用すると、住宅ローンがあっても家を守ることができることが有名ですが、それだけではなく、さまざまなタイプのリスケを利用することができます。

同意型以外のリスケについては、住宅ローン債権者の同意がなくても適用できるので、大きなメリットがあります。同意型の場合には、債権者の同意を取り付けることにより、ケースに応じて柔軟に家を守ることが可能となります。

ただ、リスケを成功させるには、状況を見て、適切な方法を適用しなければなりませんし、実質的には住宅ローン債権者とやり取りをしながら進めていかなければならないので、法的な知識とスキルが必要です。そこで、専門家の中でも、特に個人再生に強い弁護士に依頼することをお勧めします。

住宅ローンを滞納していても、家を諦めたくない場合には、まずは債務整理に力を入れている弁護士を探して、住宅資金特別条項のリスケの利用方法を相談してみましょう。

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