競売を回避するための完全マニュアル

住宅ローン延滞を任意売却で解決するための全知識

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住宅ローン 任意売却

住宅ローンの延滞は誰にでも起こりうることです。住宅ローンを延滞してしまった際に、対策を知っているかどうかで人生が大きく変わってきます。

何も知らないで受け身になっていると非常に自分にとってマイナスな事が起こります。でも、この記事に書いてある対策を知って、先に手を打ち行動することで、自分にとって良い状況で住宅ローン延滞問題を解決することができます。

今回は、その対策方法をすべて紹介していきますので、必要な時にいつでもこの記事を見れるようにしておき、問題が発生した際に役立ててください。

1.住宅ローンを延滞しても約1年半はそのまま自宅で暮らせる【しかも無料で!】

そもそも住宅ローンを延滞したらこれからあなたはどうなってしまうのでしょうか?

実はすぐにはどうもなりません。少なくても約1年半程度はそのまま自宅で暮らすことができます。しかも、もうローンは返しませんから、無料で済み続けることができるのです。この間にお金を貯めて、引越費用の確保や税金の滞納を解消しておきましょう。

約1年半の内訳は、あなたの返済が遅れてから競売開始決定を受けるまでが約1年間、競売開始決定から強制退去までが約半年間です。

よって、いますぐどうこうなる話ではありませんので、まずは安心してください。

■住宅ローンを延滞してから強制退去までの流れ

任意売却住宅ローン流れ20160426

累計3ヶ月の延滞であなたの借金は事故案件になります

事故案件になると、「期限の利益の逸失通知書」という書類が金融機関から送られてきます。

■期限の利益の逸失通知書の内容

「期限の利益の逸失」したため、あなたに借金の「一括請求」をします。不動産を売却してお金を返すか、延滞の解消をご検討ください。何もしなければ、競売にかける手続きを進めます。

簡単に説明しますと、「あなたと金融機関の間で、「分割払い」の約束をしていたけれど、約束が守られなかったため、「分割払い」の契約は無効になりました。ついては、「一括でのお支払い」をお願いします。」となります。

このまま何もしなければ、あなたの自宅は競売になり、退去を強いられてしまいます。

2.競売よりも断然メリットの多い任意売却とは?

住宅ローンを延滞するとあなたの自宅は競売になります。

競売とは、あなたの物件を強制的に売却するための法的手続きで、多くのデメリットをあなたにもたらします。

しかし、任意売却を活用すれば、競売で被るデメリットを回避することができ、多くのメリットをあなたにもたらします。どのような違いがあるのかを以下の表で確認してみてください。

■任意売却と競売の6つの違い

比較項目 任意売却 競売
1.売却価格 市場価格 市場価格の50%~70%
2.売却方法  任意 強制
3.プライバシー 保守性を保つことができる 公になる
4.持ち出し費用 一切かからない 引越し費用がかかる
5.立退き しなくて良い方法がある 強制退去
6.売却までの期間 短い(約3ヶ月) 長い(6ヶ月以上)

以上ようにどの比較項目においても、任意売却は競売よりもメリットがある手続きといえます。

任意売却の詳細は「任意売却とはあなたの借金問題を解決する突破口の1つ」で確認できますので、より詳細を知りたい方は目を通してみてください。

3.任意売却を活用して住宅ローン問題を解決する方法

住宅ローン問題を解決するために任意売却で自宅を売るわけですが、あなたのニーズによって2つの解決方法が考えられます。どちらを選ぶかはあなたの考え方次第ですが、まずは2つの解決方法を確認してみましょう。

比較項目 賃貸物件として売却する場合
(リースバック)
自宅として売却する場合
退去の必要性 なし あり
売却価格 安い 高い
売却する相手 親族・不動産投資家 家を探している人
メリット そのまま自宅に住める
将来買い戻せるチャンスが残る
借金を減らせる
連帯保証人への負担を減らせる
デメリット 借金が多く残る
連帯保証人がいるケースでは迷惑がかかる
退去する必要がある

解決方法その1:賃貸物件として売却する(リースバック)

あなたがこれからも自宅に住み続けたいのであれば、賃貸物件として自宅を売却します。

自宅を売る前までは、住宅ローンの支払いが月額12万円だったけれど、売却した後は月額6万円などの賃料で住めるということです。

リースバックとして自宅を売却する場合は、まずあなたが負担できる賃料を決めてから、逆算して売却価格を決定します。例えば、あなたが月額賃料6万円(年間72万円)でリースバックをして売りたいとします。この場合のリースバックの売却価格の目安は、あなたの自宅があるエリアの収益物件の利回り相場が10%である場合、あなたが支払える賃料から逆算して、売却価格は720万円になります。

将来ずっと負担していく賃料ですので、無理の金額で賃料の設定するようにします。その分、売却価格は安くなってしまいますが、安く売却しておくことで、将来安く買い戻せる可能性も残ります。また、安く売る分、多くの借金が残りますが、この借金は自己破産などで0円にできます。なので、1000万円の借金が残ろうが、1億円の借金が残ろうが、正直あまり関係ありません。

そうであれば、安く売却できるチャンスと考えて、任意売却を活用したリースバックを行うことは賢明といえます。

なお、リースバックをする場合の売却先は、親族や第三者(投資家)になりますが、まずは親族に協力頂ける方がいないか確認をとりましょう。親族は投資というよりも、救済目的であなたの自宅を購入するでしょうから、支払う賃料も少なめで済むケースがよくあります。

より詳細なチェックポイントを知りたい方は「リースバックで自宅を売却して引き続き自宅に住み続ける方法」で内容を確認してみてください。

解決方法その2:自宅として売却する

自宅として売却する場合は、あなたは退去する必要があります。その代わり、賃貸物件として売却するよりも高い金額で売れる可能性が高くなります。高く売却できれば、借金も多く返済できますので、自己破産をしなくても済むかもしれません。

連帯保証人がいるケースで、どうしても自己破産を避けたい方などは、この方法が適しています。

どちらが良いかはあなたの状況により異なります。人生にとって大きな決断になりますので、専門家に相談して、自分にとって最適な方法を選択すると良いでしょう。

4.まとめ

今回は、任意売却を活用して住宅ローン問題を解決する方法を紹介してきました。住宅ローンを延滞しても、任意売却を活用すれば、引き続き自宅に住み続ける方法や高く売却して借金を減らす方法を選ぶことができるようになります。何もせず競売を待つ選択は、あなたにデメリットしかもたらさないため、住宅ローンを延滞してしまった場合は積極的に任意売却を活用するようにしましょう。

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