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必ず押さえておきたい!任意売却と競売の6つの違い

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任意売却と競売はよく比較される手続きですが、何がどう違うのか正確に理解している人は少ないと思います。

今回は、任意売却と競売の違いをどこよりもわかりやすく紹介していきます。

1.任意売却と競売の6つの違い

それでは、「任意売却」と「競売」では、何がどう違うのか、詳細な内容をみていきましょう。

■任意売却と競売の6つの違い

比較項目 任意売却 競売
1.売却価格 市場価格 市場価格の50%~70%
2.売却方法  任意 強制
3.プライバシー 保守性を保つことができる 公になる
4.持ち出し費用 一切かからない 引越し費用等がかかる
5.立退き しなくて良い方法がある 強制退去
6.売却までの期間 短い(約3ヶ月) 長い(6ヶ月以上)

違いその1(売却価格):任意売却と競売では売却価格が大きく異なる

【競売】

競売では、市場価格の50%~70%が入札スタート価格になり、物件次第では、非常に安い価格で落札されてしまいます。アパート・マンションなどの高額物件では、買受人がローンの手配ができない理由で、入札スタート価格付近の安い金額で落札されるケースが目立ちます。

【任意売却】

任意売却を利用すると、ほぼ市場価格で売却することが可能になります。

市場価格で売却することが可能な主な理由は、以下の3つです。

■任意売却を利用すれば、市場価格で売却することができる主な3つの理由

  1. 融資(ローン)手配の時間が確保できるため
  2. 不動産会社が仲介を行い、取引の安全性が担保されるため
  3. 競売と比較してより多くの情報開示が為されるため

順番にみてみます。

理由その1:融資(ローン)手配の時間が確保できるため

通常、あなたの不動産の購入検討者は、融資(ローン)を利用して不動産を購入します。

競売では、融資(ローン)を手配する時間が確保できず、限られた人しか購入の検討ができません。

よって、価格が低くなります。

特に、アパート・マンションなどの高額な不動産を売る場合は、融資(ローン)手配の時間が確保できる・できないで大きく価格が変動します。

任意売却であれば、融資(ローン)を手配する時間を確保できるため、この問題をクリアでき、高い金額で売却することが可能になります。

理由その2:不動産会社が仲介を行い、取引の安全性が担保されるため

競売は、取引の間に仲介会社が入らず、あなたの不動産の購入検討者は、自分で不動産の調査を行う必要があります。

任意売却では、不動産会社が調査を行い、仲介として責任を持って取引の間に入るため、取引の安全性が担保されます。

取引の安全性が担保されることで、不動産取引に慣れていない購入検討者も購入を検討しやすくなります。

このため、購入検討者の対象が広くなり、より多くの購入検討者に検討を行ってもらうことで、高い金額で売却することが可能になります。

理由その3:競売と比較してより多くの情報開示が為されるため

任意売却では、競売と比較して、より多くの情報開示が為されます。

多くの情報開示が為されることで、不動産取引に慣れていない購入検討者も購入を検討しやすくなります。

よって、このことも、購入検討者の対象を広げることに繋がり、より多くの購入検討者に検討を行ってもらうことで、高い金額で売却することが可能になります。

以上が、任意売却を利用すれば、競売よりも高く売れる3つの主な理由です。

 

違いその2(売却方法):任意売却はあなたの意思で売却 競売は強制売却

【競売】

競売は、強制売却の手続きであり、あなたの希望は一切考慮されません。売却時期、売却先の指定、諸条件の交渉は一切行われません。あなたは為す術なく、ただ勝手に売却されているのをただ待つのみになります。

【任意売却】

任意売却では、「売る・売らない」の判断をあなたが行えます。

また、売却の時期も選べますし、売却先も選べます。引越し代を確保したい、当初数年間は無償で引き続き住ませてほしいなど、あなたが希望する条件を契約内容に織り込むこともできます。

このように、競売に比べて売却方法の自由度が圧倒的に広がる特徴があります。

 

違いその3(プライバシー):任意売却ではプライバシーを守れる 競売では公に情報が流れる

【競売】

競売では、あなたの物件情報が広く公に公開されます。具体的には新聞やインタネット上で公開されてしまいます。情報が公開された後は、入札のためにいろんな人があなたの不動産を下見に来ます。

近所でも噂になりますので、プライバシーの確保は難しい特徴があります。

【任意売却】

任意売却では、守秘性を保ちながら売却手続きを進めることできます。親族に自宅を買ってもらって、引き続きあなたが自宅に住み続ける方法をとれば、近所の人はあなたが借金整理を進めていることを知る術がありません。このように世間の評判が気になる人は、任意売却を利用することでプライバシーを守りながら手続きを行うことできるようになります。

 

違いその4(持ち出し費用):任意売却は無料 競売では引越費用等の高額な負担が発生する

■競売

競売で自宅を売却されると、売却から約2ヶ月後には強制的に退去させられます。

さらに、引越費用は自分で用意しなければならず、手持ち資金から費用を用意する必要が発生してしまいます。

また、強制執行による立ち退きが断行されると、100万円以上の費用を後から請求されるリスクを負います。

■任意売却

任意売却では、売却代金の中から、金融機関と交渉の上、約30万円の引越費用を確保できるケースがあります。

さらに、売却諸費用は同じく売却代金の中から捻出されますので、手持ち資金から費用を用意する必要がありません。実際は、交通費や書類準備費用でいくらか実費が発生するケースもありますが、数千円~数万円で済みます。また完全に0円にできる方法もあるため、任意売却の手続き費用は0円といえます。引越費用を確保できる・できない点が、競売との大きな違いです。

任意売却の費用の詳細は「任意売却を完全に費用0円で実行する方法」で確認できます。

 

違いその5(立退き):任意売却は自宅に引き続き住める方法がある 競売は強制退去

【競売】

自宅を売却する場合、競売では強制退去です。先程も少し触れましたが、自宅を競売で売却した後は、落札から約2ヶ月後には強制的に追い出されてしまいます。立退料は当然一銭ももらえません。しかも、引越費用は実費負担ですので、大きな負担になります。

【任意売却】

任意売却では、任意売却を利用して引き続き自宅住む方法が2つあります。親族や第3者に自宅を売却して、引き続き自宅に賃貸物件として住む形をとることで、引き続き自宅に住むことができるようになります。

詳細な方法は「リースバックで自宅を売却して引き続き自宅に住み続ける方法」で確認できます。

 

違いその6(売却までの期間):任意売却は短期 競売は長期

【競売】

競売では、競売開始決定から落札されるまでの期間が6ヶ月~10ヶ月程度の時間がかかります。言いかえれば、その間は無料で自宅に住めるなどのメリットはあるわけですが、決着がつくまで長い時間を要します。

【任意売却】

任意売却では、相談をして任意売却が完了するまでの期間が約3ヶ月であり、1/2の時間で手続きを終えることができます。一刻も早く今の状態から抜け出したい方は、手続きが迅速に進む任意売却がおすすめになります。

2.まとめ

今回は、任意売却と競売の違いを詳しく紹介してきました。具体的に何がどう違うのかイメージは掴めましたでしょうか?私の感覚値では、任意売却と競売の選択肢が提示された方は、まず間違いなく任意売却を選択します。

理由は任意売却のほうが多くのメリットを受諾できるためです。今現在、競売手続きまで進んでいる人というのは、任意売却という手続きの存在を知らないか、自暴自棄になっているか、何らかの理由で任意売却が不調に終わったケースがほとんどだと考えています。

あなたの周りで「競売」になってしまった人がいたら、「任意売却」の存在を伝えて、この記事を参考にして違いを教えてあげてください。

任意売却の詳細は「任意売却とはあなたの借金問題を解決する突破口の1つ」で確認することができます。より詳しく知りたい方は参照にしてみてください。

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