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【保存版】住宅ローン返済に悩んでいる方必見!返済が軽くなる借り換え手続きの全解説

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s_住宅ローン 借り換え

あなたは「住宅ローン借り換え」という言葉を聞いたことがありますか?

住宅ローン借り換えとは、今あなたが組んでいる住宅ローンを、新しい住宅ローンに組み替えることで、月々の返済額を減額させる方法です。

低金利の今の時代、住宅ローン借り換えを検討したことをある人は多いかもしれません。

でも、何を基準に借り換えをするべきかを判断し、どんな商品をどんな基準で選択すれば良いのか悩んでしまうと思います。

今回は、どこよりも分かりやすく、住宅ローンの借り換えをすべきかどうかを判断するためのチェックポイント、商品の選定基準、商品の探し方について説明し、あなたの悩みを解消していきます。

 

1.延滞や差し押さえの履歴がある方は、住宅ローンの借り換えができない

まずは、あなたが住宅ローンの借り換えができるのかどうかチェックしてください。

下記のような方は住宅ローンの借り換えができません。

■住宅ローンの借り換えができない方

  1. 住宅ローンの延滞したことがある方
  2. 住宅ローンを組んでいる不動産に、差し押さえを受けたことがある方

上記いずれかに該当する方は、住宅ローンの借り換えができません。

該当しない方は、住宅ローンの借り換えができますので、このまま読み進めてください。

2.住宅ローンの借り換えをするべきかどうかを判断するための4つのチェックポイント

詳細なチェックポイントの説明に入る前に、住宅ローン借り換えが、あなたにとってメリットをもたらすものなのかどうかを、ざっくり確認するための3つの手順を紹介します。

1分くらいで確認できるので、まずは、あなたが借り換えを行ったほうが良いかチェックしてみてください。

手順1:借り換え効果を簡単に計算してみる

借り換え効果を把握するための簡易計算方法を記載します。

まずは、簡単に計算してみてください。

■住宅ローンの借り換え効果を把握するための簡易計算方法

借り換え効果 =(住宅ローン残高 × 今の金利と借り換え後の金利差 × 残りの借入期間) ÷ 2

例えば、住宅ローン残高3000万円、今の金利と借り換え後の金利差が2%、残りの借入期間20年の場合、総支払額で600万円の借り換え効果があることになります。

手順2:住宅ローン借り換えの諸費用を簡単に計算してみる

つぎに、住宅ローン借り換えの諸費用を簡単に計算する方法を利用し、概算諸費用をみてみます。

■諸費用の簡易計算方法

諸費用 = 住宅ローン残高 × 1%

住宅ローン残高が3000万円であれば、30万円の諸費用が発生することになります。

手順3:借り換え効果と諸費用の額を比較して、メリットがあるかどうかをチェックしてみる

手順1で計算した借り換え効果が、手順2で計算した諸費用より大きければ、あなたにとって、借り換えはメリットがあるといえます。

いかがでしたでしょうか?

他にもチェックポイントはありますが、まずはこの手順で、あなたにとってメリットがあるのかないのか簡単にチェックしてみてください。

それでは、「住宅ローンの借り換えをするべきかどうか」を判断するためのチェックポイントについて詳細な説明をしていきます。

チェックポイントは4つあります。

■住宅ローンの借り換えをするべきかどうかを判断するための4つのチェックポイント

  1. 住宅ローンの借り換えで得をするのかどうかを具体的にチェックする
  2. 固定金利と変動金利の違いを理解して、金利種類を変更するかどうかをチェックする
  3. 返済方法の違いを理解して、返済方法を変更するかどうかをチェックする
  4. 疾病保障を理解して、無料の疾病保障をつけるかどうかチェックする

順番に説明していきます。

チェックポイント1 住宅ローンの借り換えで得をするのかどうかを具体的にチェックする

まずは、そもそも住宅ローンの借り換えをすることであなたが得をするのかどうかをチェックしてみる必要があります。

では、住宅ローンの借り換えであなたが得をするのかどうかを具体的にチェックしていきましょう。

手順1:Sumai-web.TVというサイトに行く

住宅金融普及協会が運営する「Sumai-web.TV」というサイトに行きます。

このサイトは、全国の住宅ローンの商品情報を網羅した便利なWEBサイトです。

住宅金融普及協会の「Sumai-web.TV」

キャプチャ 2-1 手順1

手順2:あなたが住んでいる地域を選択して、利用可能な住宅ローンの商品を全て洗い出す

あなたが住んでいる地域を選択しましょう。

そうすると、あなたが住んでいる地域で利用可能な住宅ローンが全て出てきます。

キャプチャ-2-1 手順2

手順3:希望する金利タイプを選択し、一番低い金利を見つける

変動金利を希望している場合、「変動金利型/金利(%)」と書いてある箇所をクリックします。

そうすると、上から金利が低い順番に住宅ローンの商品が並び変わります。

ここでは、一番上にでてくる住宅ローンの金利をチェックしてください。

これが、「一番低い金利」です。後ほど使用しますので、メモをとっておいてください。

キャプチャ-2-1 手順3

手順4:住宅ローンシミュレーションのサイトに行く

住宅保証機構が運営する「住宅ローンシミュレーション」のサイトに行きます。

住宅保証機構の「住宅ローンシミュレーション」

キャプチャ 2-1 手順4

手順5:左上にある「返済額の計算」をクリックする

「返済額の計算」という項目をクリックします。

そうすると、借り入れ条件を入れる画面に移動します。

キャプチャ 2-1 手順5

手順6:借り入れ条件欄に、今の住宅ローンの情報を入力する

現在借りている住宅ローンの情報を入力していきます。

借り入れ条件欄の以下項目を埋めてみてください。

■情報を入力する項目

ご希望の借入額は?:現在の住宅ローン残高を入力します。

返済方法は?:元利均等か元利均等かを選びます。

返済期間は?:残りの借入期間を入力します。

金利タイプは?:金利の種類を選びます。

当初金利は?:現在の金利を入力します。

入力を終えたら、下にある「計算実行」をクリックします。

キャプチャ-2-1 手順6

手順7:返済額シミュレーション算出結果を確認する(今の住宅ローンの算出結果)

返済額シミュレーション算出結果がでます。

毎月返済分と、総支払額をチェックします。

後で使いますので、この情報もメモをとっておいてください。

キャプチャ-2-1 手順7

手順8:借り入れ条件欄の「ご希望の借入額は?」の現在の住宅ローン残高に借り換え諸費用を加算する

それでは、もう一度、先程入力した借り入れ条件欄に戻ってください。

ここでは、「ご希望の借入額は?」に入力した現在の住宅ローン残高に、借り換えで発生する諸費用を加算します。

諸費用は、現在の住宅ローン残高の1%で計算してください。

3000万円の住宅ローン残高の場合、諸費用は1%の30万円になります。

よって、「ご希望の借入額は?」に3030万円と入力します。

手順9:借り入れ条件欄の「当初金利は?」の金利を、手順3で調べた「一番低い金利」に変更する

住宅金融普及協会の「Sumai-web.TV」で調べた「一番低い金利」情報のメモは残っていますか?

借り入れ条件欄の「当初金利は?」の金利を、「Sumai-web.TV」で調べた「一番低い金利」に変更します。

そして、もう一度、下にある「計算実行」をクリックします。

手順10:返済額シミュレーション算出結果を確認する(借り換え後の算出結果)

もう一度、返済額シミュレーション算出結果がでます。

これが、借り換えをした場合の算出結果になります。

毎月返済分と、総支払額をチェックします。

後で使いますので、この情報もメモをとっておいてください。

手順11:今の住宅ローンの算出結果と借り換え後の算出結果を比較する

手順7で算出した今の住宅ローンの毎月返済分・総支払額を、手順10で算出した毎月返済分・総支払額と比較して、差額を確認してみてみましょう。

この差額が、借り換え効果になります。

差額が多くあり、借り換え効果があった方は、住宅ローン借り換えによって得をすると言えます。

ここでは、金利と諸費用を考慮して、借り換え効果を確認してきました。

住宅ローン商品の中には、借入期間の延長ができる商品もあるので、効果が薄いと感じた方も落胆しないでください。

以上が、住宅ローンの借り換えであなたが得をするのかどうかをチェックする方法です。

チェックポイント2 固定金利と変動金利の違いを理解して、金利種類を変更するかどうかチェックする

住宅ローン借り換えを行うにあたり、住宅ローンの商品選定も悩ましい問題ですが、金利タイプを変動金利にするのか、固定金利にするのかという問題も同じくらい悩ましい問題です。

考え方としては、「金利が安い時は固定金利、金利が高い時は変動金利」となりますが、どちらが得なのかは、住宅ローンの支払いが終わるまで誰にもわかりません。

よって、判断基準は、「住宅ローンの金利動向に常に気を配りながら生活していきたいかどうか」になります。

常に気を配りながら生活していくことが嫌な方は、固定金利を選ぶことでこの負担から解放されます。

固定金利よりも安い変動金利を選んだ方は、金利が安いメリットと引き換えに、住宅ローンの金利動向を常にチェックしなければいけない負担を負うことになります。

また、平成27年9月時点の住宅ローンの金利は空前の低金利時代が続いています。

固定金利でも、金利が1%台の商品がたくさんありますので、固定金利へ切り替えるには良い時期と言えます。

現在は変動金利で住宅ローンを組んでいるが、金利動向を常にチェックする負担から解放されたい方は、固定金利に変更するため、住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。

チェックポイント3 返済方法の違いを理解して、返済方法を変更するかどうかチェックする

住宅ローンの返済方法には以下の2種類があります。

それは、「元金均等返済」と「元利均等返済」の2種類です。

将来に不安があるが、現在は資金に余裕のある方は、元金の減りが早い「元金均等」をおすすめします。

理由をみていきます。

まずは、2つの比較をみてみましょう。

■2種類の返済方法の比較

返済方法 元金均等返済 元利均等返済
メリット
  • 元金の減りが早い
  • 徐々に返済額が減っていく
  • 総支払額が少ない
  • 毎月の返済額が一定(金利が変更しない限り)
デメリット
  • 返済初期は返済額が多くなる
  • 元金の減りが遅い・総支払額が多い

グラフ(元金均等・元利均等)以上が比較になります。

「元金均等」は文字通り、元金を融資期間に応じて均等に割り、返済をする方法です。

当初の返済額は多くなり、徐々に返済額が減少していきます。

元金の減りが早く、元利均等に比べて総支払額が少なくなるメリットがあります。

しかし、返済初期は返済額が多くなるデメリットがあります。

「元利均等」は、毎月の返済額を一定にして返済する方法で、収支計画が立てやすいメリットがあります。

しかし、当初の返済はほとんどが利息に充当され、元金がなかなか減っていきません。

また、元金均等に比べ、総支払額が多くなるデメリットもあります。

以上のことから、将来に不安があるが、現在は資金に余裕のある方は、元金の減りが早い「元金均等」をおすすめします。

元金均等に返済方法を変更したい方は、住宅ローン借り換えを利用して返済方法を変更しましょう。

チェックポイント4 疾病保障を理解して、無料の疾病保障をつけるかどうかチェックする

疾病保障(しっぺいほしょう)とは、金融機関ごとに定めた病気にかかった場合、住宅ローンを生命保険会社が完済・または一定期間の支払い保証をしてくれる制度です。当然、後からあなたに請求はいきません。

団体信用生命保険は、あなたが死亡または高度障害になった場合に発動しますが、疾病保障は病気にかかった時に発動します。

金融機関によって、9大疾病保障、8大疾病保障、7大疾病保障等、疾病保障の対象となる病気を定めています。

この疾病保障付きの団体信用生命保険に加入しておくことで、病気による破綻リスクを大きく減らすことが可能です。

現在、この疾病保障付きの団体信用生命保険を無料で提供している金融機関もあるため、疾病保障付きに切り替えたい方は、住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。

以上が、住宅ローンの借り換えをするべきかどうか判断するための4つのチェックポイントです。

3.住宅ローン借り換え先の商品を選ぶための8つの選定基準

住宅ローンを借り換えるかどうかの判断を下すことができましたか?

ここからは、住宅ローン借り換え先の商品を選ぶための選定基準について説明していきます。

住宅ローン借り換え先の商品を選ぶための8つの選定基準は以下の通りです。

■住宅ローン借り換え先の商品を選ぶための8つの選定基準

  1. 今の住宅ローンの金利より、低い金利の住宅ローンであること
  2. 保証料が無料であること
  3. 住宅ローン借り換えの事務手数料が10万円以下であること
  4. 団体信用生命保険料込みの金利になっていること
  5. 団体信用生命保険に無料の疾病保障がついていること
  6. 諸費用を含んだ借り換え金額の返済額が、今の住宅ローンの返済額より低くなること
  7. 返済方法を「元金均等」か「元利均等」の2種類から選べること
  8. 住宅ローン借り換えの時に、借入期間の延長が可能な商品であること

この選定基準をすべて満たす必要はありませんが、商品を選定する上で参考にしてください。

それでは順番に内容を説明していきます。

選定基準その1 今の住宅ローンの金利より、低い金利の住宅ローンであること

この選定基準は分かりやすいと思いますが、今の住宅ローンの金利よりも低い金利の住宅ローンを探しましょう。

金利種類を変動から固定に変更する場合は、現在の変動金利よりも低い金利の固定金利商品を探すことが難しい場合もあります。

その場合は、「借入期間の延長が可能な商品」で固定金利商品を選択することで、月々の返済額を減らすことが可能になります。

選定基準その2 保証料が無料であること

保証料とは、あなたが住宅ローンの返済をできなくなった時に、保証会社が住宅ローンの支払いを代わりに行うための保険料です。

「保証会社があなたの代わりに住宅ローンを支払ってくれる」と書かれると聞こえが良いですが、保証会社は、住宅ローンをあなたの代わりに支払った後、あなたにそのお金を請求してきます。

よって、この保証料は銀行にとっての保険であり、あなたにとっては何の意味もないお金になります。

このあなたにとっては何の意味もないお金である保証料ですが、ものすごく高いです。

金融機関によって保証料金は異なりますが、通常、提示されている金利に「約0.2%~約0.4%」の金利を上乗せして請求されます。

3000万円の住宅ローンを金利1%・期間25年で借り換える場合、保証料だけで約82万円~約165万円の費用負担が発生します。

あなたにとっては何の意味もないお金に約82万円~約165万円ものお金を支払うことは馬鹿げていますよね。

ですから、保証料が無料の商品を選ぶようにしましょう。

ネット銀行系はこの保証料を無料にしているケースが多いので、参考にしてください。

選定基準その3 住宅ローン借り換えの事務手数料が10万円以下であること

続いて、事務手数料について説明していきます。

事務手数料は、安いところで約3万円、高いところで借入金額の2%も請求されます。

3000万円の借り換えをする場合、2%の事務手数料だと、60万円も費用が発生することになります。

事務手数料の目安としては、約10万円以下である商品を選択するようにしましょう。

選定基準その4 団体信用生命保険料込みの金利になっていること

団体信用生命保険料とは、あなたが死亡または高度障害になった場合、生命保険会社に残りの住宅ローンを全て支払ってもらうための保険料です。

この保険は、あなたのための保険であり、生命保険会社が残りの住宅ローンを支払ったら、これで完済となり、生命保険会社からあなたの家族に請求がいくことはありません。

この団体信用生命保険料は、提示されている金利に「約0.3%」の金利を上乗せして請求されます。

今ではほとんどの金融機関が、提示している金利の中に団体信用生命保険料を組みこんでいます。

しかし、団体信用生命保険料が、別途の費用負担になっているケースも多いので、注意してください。

選定基準その5 団体信用生命保険に無料の疾病保障がついていること

2-4で既に説明した疾病保障がついているかチェックします。

金融機関によって、9大疾病保障、8大疾病保障、7大疾病保障等、疾病保障の対象となる病気を定めています。

この疾病保障付きの団体信用生命保険に加入しておくことで、病気による破綻リスクを大きく減らすことが可能です。

通常の団体信用生命保険に比べて、疾病保障付きはオプション費用が発生します。オプション費用は、提示されている金利に「約0.3%」の金利を上乗せして請求されます。

しかし、無料で疾病保障をつけている金融機関もありますので、無料の商品を探しましょう。

新生銀行や住信SBIネット銀行は無料で疾病保障を提供しています。参考にしてみてください。

選定基準その6 諸費用を含んだ借り換え金額の返済額が、今の住宅ローンの返済額より低くなること

ここで、住宅ローン借り換えの際に発生する諸費用について詳細を説明していきます。

今までみてきたように、保証料、事務手数料、団体信用生命保険料、疾病保障料も諸費用の1つです。

これらの諸費用以外にどんな諸費用があり、全体でどれくらいの諸費用が発生するのかをみていきます。

まずは、諸費用の目安を把握しましょう。

■住宅ローン借り換えの諸費用の目安

通常:住宅ローン残高の約1%※

※無料にできる諸費用を無料にするなど、一番費用を安く抑えた場合の諸費用です。

諸費用の内訳は以下の通りです。

■住宅ローン借り換えの諸費用

  • 融資事務手数料:3万円~借入金額の2%
  • 保証料:無料~「0.2%~0.4%の金利上乗せ」
  • 団体信用生命保険料:無料~0.3%の金利上乗せ
  • 疾病保障:無料~0.3%の金利上乗せ
  • 印紙代:2万円(住宅ローン残高が1000万円~5000万円の場合)
  • 抵当権抹消費用:土地建物で2000円+司法書士報酬6万円前後
  • 抵当権設定費用:住宅ローン残高の0.4%+司法書士報酬6万円前後
  • 繰り上げ返済手数料:無料~約5万円
  • 繰り上げ返済違約金:約3万円~住宅ローン残高の2%※

※繰り上げ返済違約金は、固定金利の住宅ローンを借り換える場合によく発生します。

最低でも、住宅ローン残高の1%の諸費用が発生します。

また、固定金利の住宅ローンを借り換えする場合、違約金が発生します。

住宅ローン残高の2%の違約金がかかるケースもありますので、予めチェックするようにしましょう。

尚、住宅ローン借り換えで発生する諸費用は、借り換えをする際に住宅ローンで賄うことができます。

住宅ローンの借り換え効果を正確に把握するためには、諸費用の金額を住宅ローン残高に加算した金額で計算を行い、借り換え効果を確認するようにしましょう。

選定基準その7 返済方法を「元金均等」か「元利均等」の2種類から選べること

2-3で説明した通り、返済方法によってメリット・デメリットがあります。

ほとんどの住宅ローンは返済が一定になる「元利均等」です。

「元利均等」だと元金の減るスピートが遅い、総支払額が増えるといったデメリットがありましたね。

「元金均等」を選びたい方は、この基準が大切になります。

選定基準その8 住宅ローン借り換えの時に、借入期間の延長が可能な商品であること

最後の選定基準として、「借入期間の延長」が可能かどうかという基準があります。

「借入期間の延長」は、月々の返済額を減らしたいと考えているすべての方にとってメリットがありますが、特に以下のような方におすすめです。

■借入期間の延長をおすすめできる方

  1. 2-1で確認した「借り換え効果」が薄いと感じた方
  2. 変動金利から固定金利へ借り換えをする場合で、今の住宅ローンの変動金利より低い金利の固定金利商品が見つからない方

上記のような方は、借入期間を延長することで、借り換え効果を高めることができます。

尚、借り換え時に借入期間の延長が可能な金融機関・住宅ローン商品は以下の3つです。

借り換え時に借入期間の延長が可能な金融機関

  • 新生銀行
  • 住宅金融機関支援機構のフラット35
  • ARUHI

以上が、住宅ローン借り換え先の商品を選ぶための8つの選定基準です。参考にしてみてください。

4.住宅ローン借り換え先の商品の探し方

それではここから具体的に住宅ローン借り換え先の商品選定に入っていきます。

実際に商品を探し始める前に、もう一度、あなたの選定基準の優先順位をチェックしてみましょう。

■住宅ローン借り換え先の商品を選ぶための8つの選定基準

  1. 今の住宅ローンの金利より、低い金利の住宅ローンであること
  2. 保証料が無料であること
  3. 住宅ローン借り換えの事務手数料が5万円以下であること
  4. 団体信用生命保険料込みの金利になっていること
  5. 団体信用生命保険に無料の疾病保障がついていること
  6. 諸費用を含んだ借り換え金額の返済額が、今の住宅ローンの返済額より低くなること
  7. 返済方法を「元金均等」か「元利均等」の2種類から選べること
  8. 住宅ローン借り換えの時に、借入期間の延長が可能な商品であること

「これだけは外せない基準」と「妥協できる基準」に分けて考えてみると、整理しやすくなります。

整理ができたら、実際に商品選定にとりかかりましょう。

4-1.住宅ローンの選び方-金利の低い順に探す方法-

住宅ローンの探し方について説明していきます。

まずは、金利の低い順に住宅ローンを探す方法を説明していきます。

手順1~手順3までは、2-1で説明したやり方と同じですが、もう一度記載します。

手順1:Sumai-web.TVというサイトに行く

住宅金融普及協会が運営する「Sumai-web.TV」というサイトに行きます。

このサイトは、全国の住宅ローンの商品情報を網羅した便利なWEBサイトです。

住宅金融普及協会の「Sumai-web.TV」

手順2:あなたが住んでいる地域を選択して、利用可能な住宅ローンの商品を全て洗い出す

あなたが住んでいる地域を選択しましょう。

そうすると、あなたが住んでいる地域で利用可能な住宅ローンが全て出てきます。

手順3:希望する金利タイプを選択し、一番低い金利を見つける

変動金利を希望している場合、「変動金利型/金利(%)」と書いてある箇所をクリックします。

そうすると、上から金利が低い順番に住宅ローンの商品が並び変わります。

一番上にでてくる住宅ローンの金利が「一番低い金利」でしたね。

手順4:一番上にでてくる住宅ローンの「住宅ローン商品名」をクリックする

「住宅ローン商品名」をクリックすると、その商品概要を説明したサイトに移動します。

キャプチャ 4-1 手順4

手順5:商品概要をチェックして、利用条件の確認を行う

利用条件で確認する項目は、以下の通りです。

商品概要ページで記載のない利用条件は、その商品を取り扱う金融機関のサイトで確認します。

■利用条件で確認する項目

  1. 保証料の金額
  2. 事務手数料の金額
  3. 団体信用生命保険料の取扱い
    団体信用生命保険料は提示金利に含まれているかどうかを確認します。
  4. 疾病保障の有無
    疾病保障が付いている場合は、費用負担、保障範囲、保障内容を確認します。
  5. 返済方法を「元金均等」か「元利均等」の2種類から選べるかどうか
  6. 金利の優遇条件
    金利の優遇してもらうために、どんな手続きを行う必要があるかを確認します。(例:クレジットカードの作成、公共料金の引き落とし口座の変更等)
  7. 火災保険料の支払い方法(一括前払いか分割払い)
    分割払いの方が、一括前払いの商品を選択すると、借り換え諸費用が一気に増えてしまうので注意してください。

手順6:1番金利の低い商品を調べ終えたら、その次に金利の低い商品を同じ手順で調べる

金利の低い順に商品を探す場合は、根気よく1つ1つの商品の利用条件を調べていきます。

以上が、金利の低い順に住宅ローンを選ぶ方法です。

あなたの選定基準の優先順位の中で、「金利」の順位が低い場合は、このやり方は非効率ですね。

次に、選定基準の優先順位に基づいた住宅ローンの探し方を説明していきます。

4-2.選定基準の優先順位に基づいた住宅ローンの探し方

あなたの選定基準の優先順位を基に住宅ローンを探す場合、優先する選定基準をグーグルで検索していきます。

例えば、あなたが一番優先する選定基準が、「住宅ローン借り換えの時に、借入期間の延長が可能な商品であること」であれば、グーグルで、「借入期間 延長 借り換え 住宅ローン」のような検索ワードで検索していきます。

選定基準によっては、その選定基準を満たせる金融機関が限られているケースがあるため、このような探し方が効率的です。

ある程度、金融機関が絞れたら、詳細の利用条件を確認していきましょう。

以上が、選定基準の優先順位に基づいた住宅ローンの探し方です。参考にしてみてください。

5.住宅ローン借り換えで必要な書類

商品を探し終えた後は、必要書類の提出をして住宅ローンの借り換え審査を開始してもらいます。

必要書類には、あなたの属性資料と物件の資料が必要になります。

必要な書類の詳細については、「住宅ローン借り換えで必要な書類」を参照にしてください。

6.住宅ローン借り換えの審査ポイント

住宅ローン借り換えの審査で金融機関が何をチェックしているのかも知りたいと思います。

住宅ローン借り換えの審査ポイントは主に以下3つです。

■住宅ローン借り換え 3つの審査ポイント

  1. あなたの属性(職業、収入)
  2. 自宅の評価額
  3. 収支バランス

審査のポイントの詳細は、「住宅ローン借り換えの審査ポイントについて」を参照にしてください。

7.住宅ローン 各金融機関の特徴

ここでは、住宅ローンの各金融機関の特徴について説明していきます。

住宅ローンは全国の金融機関で取扱いがあり、住宅ローンの種類は全国に3万種類以上あると言われています。

すべてを精査することは非効率ですので、各金融機関の特徴を把握し、あなたの商品選定基準を満たす商品を取り扱う金融機関を予め絞っていきましょう。

大きく以下の3つに分けて特徴を説明していきます。

  1. 住宅金融支援機構 フラット35
  2. ネット銀行
  3. 民間金融機関

順番にみていきます。

住宅金融支援機構 フラット35の特徴

住宅ローンで一番有名な金融機関は、「フラット35」という商品を取り扱う住宅金融支援機構です。

借り入れの全期間が固定金利であることが主な特徴です。

尚、フラット35の取扱い窓口は全国の民間金融機関です。

■主な指標の目安

金利:1.54%~1.67%(全期間固定)

融資期間:最長35年(借り換え時に借入期間の延長が可能)

エリア:全国

事務手数料:借入金額の2.16%

保証料:0円

団体信用生命保険料:別途費用負担(+0.3%の金利上乗せ)

疾病保障:有り。別途費用負担(年払い)

(特徴)

借り入れの全期間を固定金利で調達できること、借り換え時に借入期間の延長が可能であることがメリットとしてあげられます。

事務手数料の高さ、団体信用生命保険料と疾病保障が別途費用負担になっていることがデメリットです。

ネット銀行の特徴

新生銀行、住信SBIネット銀行をはじめとするネット銀行は、現在もっとも勢力を拡大し続けており、人気の住宅ローン商品を取り扱っています。

■新生銀行の主な指標の目安

金利:0.88%(変動)~1.55%(20年固定)

融資期間:最長35年(借り換え時に借入期間の延長が可能)

エリア:全国

事務手数料:5.4万円~16.2万円

保証料:0円

団体信用生命保険料:金利に含まれている

疾病保障:有り。無料

(特徴)

保証料・団体信用生命保険料、疾病保障が無料で、事務手数料も割安に抑え、且つこの低金利を実現している金融機関は他にありません。

また、借り換え時に借入期間の延長が可能であることも大きなメリットです。

■住信SBIネット銀行の主な指標の目安

金利:0.65%(変動)~1.65%(20年固定)

融資期間:最長35年

エリア:全国

事務手数料:借入金額の2.16%

保証料:0円

団体信用生命保険料:金利に含まれている

疾病保障:有り。無料。

(特徴)

保証料・団体信用生命保険料、疾病保障が無料ですが、事務手数料が借入金額の2.16%と高額です。

金利は安いですが、この点に注意します。

民間金融機関の特徴

その他は、民間金融機関です。都市銀行、地方銀行、信用金庫などが含まれます。

■民間金融機関の主な指標の目安

金利:0.725%(変動)~「約2%~3%台」(20年固定)

融資期間:最長35年

エリア:各金融機関の営業範囲

事務手数料:3万円~借入金額2.1%

保証料:基本有り

団体信用生命保険料:基本別途費用発生

疾病保障:有る場合は基本別途費用発生

(特徴)

ネット銀行に比べ、諸費用関係で大きく引けをとっている金融機関が多いです。

民間金融機関はかなりざっくりとした括りで指標を記載していますので、詳細は住宅金融普及協会の「Sumai-web.TV」でチェックしてみてください。

調べ方は、この記事の「4-1.住宅ローンの選び方」を参照にしてください。

以上が、住宅ローンの各金融機関の特徴です。

住宅ローンの各金融機関の特徴を把握し、上手に住宅ローンを探していきましょう。

なお、ここで記載している金利情報は平成27年6月時点の金利情報になります。

8.住宅ローン借り換え後も住宅ローン減税制度を利用するための2つ要件

住宅ローン借り換え後も、住宅ローンの減税制度を利用するための2つの要件について説明していきます。

住宅ローン減税制度とは、ここでは「住宅借入金等特別控除」のことをさします。

制度の内容として、住宅ローンを組んでから10年間は、毎年住宅ローン残高の1%を所得税や住民税から控除でき、所得税・住民税を減らすことができる制度です。

住宅ローンを借り換えた場合でも、以下要件を満たすことで、引き続き住宅ローン減税制度の対象となります。

■借り換え後も住宅ローン減税制度を利用するための2つ要件

  1. 新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであることが明らかであること
  2. 新しい住宅ローンが10年以上の借入期間であることなど「住宅ローン減税制度の対象となる要件」に当てはまること

以上です。

住宅ローン借り換え後の融資期間が10年以上残っていれば、引き続き住宅ローン減税制度の利用ができることになります。

「住宅ローン減税制度の対象となる要件」とは以下の通りです。

■住宅ローン減税制度の対象となる5つの要件

  1. 住宅ローンを10年以上借りること
  2. 住宅ローンを借りたあなたがその家に住むこと(別荘やセカンドハウスはNGです。)
  3. 床面積が50㎡以上であること
  4. 中古住宅の場合は、耐震性能を備えていること
    耐火建築物(鉄筋コンクリートや鉄骨造)は築25年以内、耐火建築物以外(木造)は築20年以内であること。
    または、耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)、既存住宅売買瑕疵保険への加入のいずれかの証明により、耐震基準を満たしていると確認されていること。
  5. 年間の所得金額が3000万円以下であること
    年収ではなく所得です。年収から控除費用を引いた残りが所得です。

参考にしてみてください。

9.住宅ローン借り換え時に火災保険も見直そう

みなさんは住宅ローンを借りる時に火災保険へ加入していると思います。

住宅ローン借り換え際に、火災保険を見直す作業も忘れずに行いましょう。

特に住宅ローンを借りる際に融資期間分(例えば35年分)の火災保険料を一括で支払った方は、火災保険を切り替え、期間を短くする(例えば5年)ことで、未経過期間の保険料が戻ってきます。

また、平成22年4月1日より、100年ぶりとなる保険の法律改正を受け、より保険契約書にとって有利な法律に改正されています。

よって、平成22年4月1日よりも前に火災保険を契約した方も、住宅ローン借り換え際に一緒に火災保険も見直すようにしましょう。

10.まとめ

今回は、住宅ローンの借り換えをすべきかどうかを判断するためのチェックポイント、商品の選定基準、商品の探し方を中心に説明してきました。

住宅ローンの借り換えを検討できる方は、返済の延滞も差し押さえ履歴もない方なので、破綻リスクが低い方だと思います。

返済が遅れた「後」ではできない手続きですので、返済が苦しくなる「前」に、住宅ローンの借り換えを利用して、早めの対策をとるようにしていきましょう。

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