競売を回避するための完全マニュアル

リースバックで自宅を売却して引き続き自宅に住み続ける方法

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リースバック

あなたは「リースバック」という手続きを知っていますか?

リースバックとは、不動産を売却した後に、賃料を支払うことで引き続きその不動産を利用する手法です。

リースバックを活用することで、借金問題で自宅を失いかけても、引き続き有利な条件で自宅に住み続けることが可能になります。

今回は、リースバックを用いて、自宅を売却して引き続き自宅に住み続ける方法、リースバックのチェックポイント、やり方、注意点を説明していきます。

 

1.リースバックとは?

リースバックとは、自宅を売却して、賃貸として引き続き自宅に住み続けることです。

まずは下の図をみてみましょう。

■リースバックの図解

リースバック

このように、自宅を親族や第3者に売却して、その後は賃料を支払うことで引き続き自宅住み続ける方法をリースバックと言います。

では、どのような時にこのリースバックを利用して、どのようなメリットがあるのかをみていきます。

1-1.リースバックを利用する2つのケースとリースバックのメリット

リースバックは、主に以下のような2つのケースで利用することで、効果を発揮します。

■リースバックを利用する2つのケース

ケース1:競売で自宅から強制退去を迫られているが、引き続き自宅に住み続けたい時

ケース2:まとまったお金が必要なので自宅を売るが、引き続き自宅に住み続けたい時

順番に内容をみていきます。

ケース1:競売で自宅から強制退去を迫られているが、引き続き自宅に住み続けたい時

ケース1の方は、主に以下のような方が対象になります。

■ケース1の対象者

  • 自宅が競売になってしまった方
  • 借金の返済が遅れており、先々自宅が競売になる方
  • まだ返済は遅れていないが、住宅ローンの返済が苦しく、自宅を売却して賃貸として引き続き住み続けたい場合

自宅が競売になってしまった場合、あなたは競売が終わった後、強制退去を強いられます。

しかし、リースバックという方法をとることで、引き続き自宅に住み続けることが可能になります。

具体的には、任意売却という方法で、自宅を親族・第3者へ売却し、引き続き自宅に住み続けます。

また、まだ返済は遅れていないけれど、住宅ローンの返済が苦しく、自宅を売却して賃貸として引き続き住み続けたい方も、このリースバックを利用することで問題を解決できます。

リースバックの詳細な手続きはこの記事の「3.リースバックのやり方」で説明します。

ケース2:まとまったお金が必要なので自宅を売るが、引き続き自宅に住み続けたい時

ケース2の方は、主に以下のような方が対象になります。

■ケース2の対象者

  • 自宅に借金の担保設定がされていない方
  • 住宅ローンは残っているけれど、売却をして利益が出せる方

まとまったお金が必要になり、自宅を売るけれど、引き続き自宅に住み続けたい場合、リースバックを利用することで、まとまったお金を手元に残しながら、引き続き自宅に住み続けることが可能になります。

以上が、リースバックを利用する2つのケースです。

2.リースバックをすべきかどうかを判断するための2つのチェックポイント

それでは次に、あなたがリースバックをすべきかどうかを判断するための2つのチェックポイントについて説明していきます。

リースバックをすべきかどうかを判断するための2つのチェックポイントは以下の通りです。

■リースバックをすべきかどうかを判断するための2つのチェックポイント

  1. 自宅を売却した後に支払う賃料の金額をチェックする
  2. 自宅又は土地として売る場合の売却価格と賃貸として売る場合の売却価格とを比較する

順番に内容をみていきます。

チェックポイントその1:自宅を売却した後支払う賃料の金額をチェックする

リースバックをする場合、まずは、自宅を売却した後に、あなたが支払える賃料をチェックします。

いくらまでであれば、この先もずっと支払っていける賃料なのかをチェックしましょう。

また、今までアパートなどの家賃収入を主な収入源としてきた方は、借金整理の過程で先々その不動産を売却することになります。

その場合、先々収入が途絶えるため、予めその地区の生活保護の住宅扶助費の額を確認しておく必要があります。

生活保護の住宅扶助費の額も考慮に入れ、無理のない範囲で賃料を設定する必要があります。

ここであなたが決めた賃料を基準に、逆算して売却する価格の設定を行っていきます。

支払える賃料が高い程、売却できる価格も高くなりますが、この先もずっと支払ってお金なので、無理のない範囲で慎重に決めるようにしましょう。

チェックポイントその2:自宅として売る場合の売却価格と収益物件として売る場合の売却価格とを比較する

次に、あなたの自宅を、自宅として売る場合の売却価格と、収益物件として売る場合の売却価格とを比較します。

まずは、下の表を確認してみてください。

■自宅として売る場合と収益物件として売る場合の比較表

比較項目 自宅として売る場合 収益物件として売る場合
購入の目的 自分で住むため 賃料収入を得るため
重視される点 立地やデザイン 収益性
購入する人 自宅を探している人 不動産投資家
利用するローン 住宅ローン アパートローン
売却価格 収益物件として売る場合に比較して高くなる 自宅として売る場合に比較して安くなる
売却の依頼先 住宅販売専門の不動産会社 不動産投資専門の不動産会社

以上のように、「自宅として売る場合」と「収益物件として売る場合」では、購入の目的や重視される点が大きく異なり、結果として売却できる価格にも違いがでてきます。

リースバックを行う場合は、チェックポイント1で決めた賃料を基準に、「収益物件として売る場合」の売却価格を用いることになります。

例えば、自宅として売却すれば2000万円で売れる場合に、あなたが月額賃料6万円(年間72万円)でリースバックをして売りたいとします。

この場合のリースバックの売却価格の目安は、あなたの自宅があるエリアの収益物件の利回り相場が10%である場合、あなたが支払える賃料から逆算して、売却価格は720万円になります。

このように、同じ不動産を売却する場合でも、用途の違いによって価格に大きな差が発生します。

それでは、「自宅として売る場合」と「収益物件として売る場合」の売却価格を知る方法について内容を説明していきます。

2-1.「自宅として売る場合」の売却価格を知る方法

まずは、「自宅として売る場合」の売却価格を知る方法について説明していきます。

自宅として売る場合の売却価格を知る一番簡単な方法は、インターネットで一括査定を申し込む方法です。

査定が目的ですので、費用が無料であれば、どこの一括査定会社に頼んでも問題ありません。

グーグルで「不動産 一括査定」と検索して、どこか良さそうなところで一括査定をやってみましょう。

1週間くらいで査定結果が届きますので、数社から査定が届いたら、おおまかな自宅の時価が把握できるはずです。

2-2.「収益物件として売る場合」の売却価格を知る方法

次に、「収益物件として売る場合」の売却価格を知る方法について説明していきます。

手順1:チェックポイント1で決めた、あなたが支払える賃料の年額を確認する
あなたが支払える月額賃料が6万円であれば、あなたが支払える賃料の年額は72万円になります。
まずは、あなたが支払える賃料の年額を確認しましょう。

手順2:あなたの自宅があるエリアの利回り相場を確認するため、「楽待」というサイトにいく
次に、あなたの自宅があるエリアの利回り相場を確認していきます。
戸建の収益物件の情報を取り扱う主なサイトは、「楽待」、「健美家」というサイトがわかりやすいため、今回は(株)ファーストロジックが運営する「楽待」を参考にして、利回り相場を確認していきます。

(株)ファーストロジック様が運営する「楽待」

手順3:「収益物件を検索」という項目にある、「住所から検索」をクリックする
楽待のページ中ほどにある、「収益物件を検索」という項目で、「住所から検索」をクリックします。
キャプチャ-手順3

手順4:「住所から収益物件を検索」項目と「収益物件を検索」項目で必要項目の入力を行う
「住所から収益物件を検索」項目と、その下のほうにある「収益物件を検索」項目で、下記記載の必要項目の入力を行います。
■入力していく必要項目

「住所から収益物件を検索」項目

  • あなたの自宅がある市町村の情報(例:東京都品川区であれば、品川区のみにチェック)

「収益物件を検索」項目

  • 新着情報:指定なしにチェック
  • 物件種別:戸建賃貸にチェック
  • 築年数:あなたの自宅の築年数をチェック(例:築20年であれば、20年以内にチェック)
  • 建物構造:あなたの自宅の建物の構造をチェック※(例:木造であれば木造にチェック)
    ※建物構造が不明な場合は、チェックを入れなくても大丈夫です。

これらの情報を入力した後、一番下にある「この条件で検索」をクリックします。
キャプチャ 手順4 1
キャプチャ-手順4 2

手順5:検索結果で出てきた戸建賃貸の収益物件の利回りをチェックする
検索結果で出てきた戸建賃貸の収益物件の利回りをチェックします。
利回りは、価格の横に表示されており、「利回り:10.00%」などと表示されています。
ここに表示されている戸建賃貸の収益物件の利回りをチェックすることで、あなたの自宅があるエリアの利回り相場がある程度把握できます。

手順6:収益物件の価格を算出する
手順1で調べた賃料の年額と、手順5で調べた利回り相場を使って、あなたの自宅を「収益物件として売る場合」の価格を算出します。計算式は以下の通りです。
■収益物件として売る場合の価格を出す計算式

収益物件として売る場合の価格 = 賃料の年額 ÷ 利回り相場

あなたが支払える賃料の年額が72万円で、利回り相場は10%であった場合、収益物件として売る場合の価格は720万円ということがわかります。

以上が、「収益物件として売る場合」の売却価格を知る方法です。

2-1で確認した「自宅として売る場合」の売却価格と、2-2で確認した「収益物件として売る場合」の売却価格を比較して、安く売って引き続き自宅住むリースバックが良いか、高く売って引っ越すほうが良いかをチェックするようにしましょう。

以上が、リースバックをすべきかどうかを判断するための2つのチェックポイントです。

3.リースバックのやり方

それでは次にリースバックのやり方をみていきます。

リースバックは不動産の売買のため、自分で行うことが難しいです。

自分で行うことが難しい理由は3つあります。

■リースバックは不動産会社に任せたほうが良い3つの理由

  1. 不動産取引の知識不足により、買受人から訴えを起こされるリスクを回避できる。(訴訟リスクの回避)
  2. リースバック物件を任意売却で売却する場合、任意売却という特殊な事情を抱える不動産の購入希望者を探すことができ、また利害関係者との調整を図ることができる。(手続き負担の回避)
  3. 手続き前に膨大な時間をかけて勉強する必要がなく、すべての手続きをお願いできる。(時間負担の回避)

以上が3つの理由です。

自分で行うことにより、費用を抑えることは可能ですが、あなたが訴訟リスク、手続き負担、時間負担を回避することができることを考慮すれば、やはり不動産会社に任せたほうが良いと言えます。

また、この記事の「4.リースバックを行う際の注意点」で説明するように、リースバックで行うには様々なことに注意する必要があります。

よって、リースバックは自分たちで行わず、不動産会社に依頼するようにしましょう。

それでは、リースバックのやり方についてみていきます。

目次1で説明したリースバックを利用する2つのケースごとで、リースバックのやり方が異なります。

もう一度、リースバックを利用する2つのケースをみてみましょう。

■リースバックを利用する2つのケース

ケース1:競売で自宅から強制退去を迫られているが、引き続き自宅に住み続けたい時

ケース2:まとまったお金が必要なので自宅を売るが、引き続き自宅に住み続けたい時

まずは、ケース1のリースバックのやり方について説明していきます。

リースバックのやり方ケース1:競売で自宅から強制退去を迫られている場合は、任意売却を利用してリースバックを行う

競売で自宅から強制退去を迫られている場合は、任意売却を利用してリースバックを行います。

任意売却とは、「借金が残る価格で不動産を売る手続き」です。

任意売却を利用して、親族、または第3者に自宅を安く売却して、あなたは安い賃料で自宅に住み続けます。

安く売却するメリットは、安い賃料で住み続けることができること、そして、あなたが借金整理を終えて、将来自宅を買い戻す時に安く買い戻せるメリットがあります。

任意売却に関する詳細は、「任意売却とはあなたの借金問題を解決する突破口の1つ」を参照にしてください。

リースバックのやり方ケース2:ただ単に売却する場合は、不動産投資専門の不動産会社に依頼する

ただ単に自宅を売ってお金を作り、リースバックをしたい場合は、不動産投資専門の不動産会社に売却の依頼をかけます。

住宅販売専門の不動産会社に、リースバックをする場合の売却依頼は避けるようにしましょう。

理由は以下の3つです。

住宅販売専門の不動産会社にリースバック物件の売却依頼を避けた方が良い3つの理由

  1. 市場の需要・融資の情勢が分からないため適正な価格設定ができないこと
  2. 不動産投資の知識欠落により、購入希望者へ販売活動ができないこと
  3. 収益物件のローンの知識欠落により、融資(ローン)の手配ができないこと

順番に説明していきます。

理由1:市場の需要・融資の情勢が分からないため適正な価格設定ができないこと

住宅の市場と、収益物件の市場は大きく異なります。

収益物件の市場では、購入希望者は不動産投資家になり、彼らの需要状況を把握していなければ、適正な価格設定ができません。

また、住宅ローンと異なり、収益物件のローンの手配は難易度が一気に上がります。

各金融機関により収益物件のローンの条件・特色が異なるため、価格設定には必ず必要になる知識です。

よって、市場の需要・融資の情勢の知識は必須になります。

理由2:不動産投資の知識欠落により、購入希望者へ販売活動ができないこと

不動産投資の知識が無ければ、購入希望者に対して、購入後の運営方法、空室改善方法、リフォーム方法、出口戦略の説明などが行えず、そもそも営業が行えません。

また、取引の際に注意するべき点や要所も、住宅販売と大きく異なり、慣れていなければ余計な時間が多くかかり、利害関係者との交渉も暗礁に乗り上げるケースが多くあります。

理由3:アパートローンの知識欠落により、融資(ローン)の手配ができないこと

収益物件のローンの手配は、住宅ローンに比べて難易度が一気に上がります。

融資(ローン)がつかなければ売却できませんので、収益物件のローンの知識欠落は致命傷です。

以上の理由から、住宅販売専門の不動産会社に、リースバック物件の売却依頼は避けるようにして、不動産投資専門の不動産会社へリースバック物件の売却依頼を行うようにしましょう。

4.リースバックを行う際の注意点

それでは最後にリースバックを行う際の注意点についてみていきます。

不動産会社にリースバック物件の売却を依頼する場合は、不動産会社がすべての注意点をチェックの上、取引を行ってくれますが、どのような点に注意すべきか説明していきます。

親族とリースバックをする場合と、第3者とリースバックをする場合とで分けて説明します。

まずは、親族とリースバックを行う場合の5つの注意点をみていきます。

■親族とリースバックを行う場合の5つの注意点

  1. 価格設定
  2. 譲渡税の対策
  3. 賃料の設定
  4. ローン(融資)の手配
  5. 第2次納税義務

順番にみていきます。

注意点その1:売却する際の価格設定は、時価の1/2以下にならないように設定する

まず1つ目の注意点は、売却する際の価格設定についてです。

価格設定は時価(市場価格)の1/2以下にならないように注意する必要があります。1/2以下で売却をすると、税法上、贈与の扱いになり、買受人に贈与税が発生します。

また、あまりにも安すぎる価格だと、金融機関が売却を許可してくれません。

この場合、競売の入札開始価格(競売売却基準価格)が判明した後に、その価格よりも少し高い金額で交渉を行うと了承を得やすくなります。

注意点その2:譲渡税の対策をとる

2つ目の注意点は、譲渡税の対策についてです。

不動産を売却すると、「譲渡税」という税金が発生します。

自宅を売却する場合は、特例で「3000万円」の特別控除が行えるため、通常はほとんどのケースで譲渡税が発生しません。

しかし、親族間売買の場合、この特例が利用できず、譲渡税が発生する可能性がでてきます。

よって、この譲渡税の対策も事前に立てる必要があります。

注意点その3:賃料の設定は無理のない設定にする

3つ目の注点は、賃料の設定についてです。

この記事「2.リースバックをすべきかどうかを判断するための2つのチェックポイント」でも触れましたが、給与収入が無い方で、今まで不動産の家賃収入を主な収入源としてきた方は、借金整理の過程で先々その不動産を売却することになります。

その場合、収入が途絶えるため、予めその地区の生活保護の住宅扶助費の額を確認しておく必要があります。

生活保護の住宅扶助費の額も考慮に入れ、無理のない範囲で賃料を設定する必要があります。

注意点その4:親族とリースバックをする場合はローン(融資)手配の知識が必要になる

4つ目の注意点は、融資(ローン)の手配についてです。

親族間の売買に伴う融資(ローン)については、住宅金融支援機構のフラット35が利用できます。

リースバックであっても、買受人の属性がフラット35の要件を満たせば、融資(ローン)を組むことができます。

それ以外の親族間の売買に伴う融資(ローン)は、通常、ほとんどの金融機関で門前払いされるケースが多いです。

理由は、住宅ローンの保証会社が親族間の売買の場合は保証をしないことや資金の流用リスク、低額譲渡や詐害行為等のリスクを懸念しているためです。

また、リースバックについては、そもそも自分が住むためのローンではないため、住宅ローンが利用できない理由があります。

よって、フラット35が利用できない場合は、収益物件のローンを手配する必要があります。

収益物件のローンの手配は、住宅ローンの手配に比べて難易度が上がるため、収益物件のローンの手配ができる、不動産投資専門の不動産会社へリースバック物件の売却依頼を行うようにしましょう。

注意点その5:親族とリースバックをする場合は第2次納税義務に注意する

5つ目の注意点は、第2次納税義務についてです。

第2次納税義務とは、税金の滞納がある状態で財産を売却し、その買受人が売主と親子間・親族間、または特別な関係である場合、税金の納税義務が承継される制度です。

第2次納税義務を確認せず売買を行うと後から問題が発生しますので、注意して行うように気をつけます。

以上が、親族とリースバックを行う場合の5つの注意点です。

最後に、第3者とリースバックを行う場合の3つの注意点をみていきます。

■第3者とリースバックを行う場合の3つの注意点

  1. 親族とのリースバックと比較して、価格は安くなり、賃料は高くなる傾向がある
  2. 賃料延滞の際の事前取り決めがシビアになる
  3. 住宅ローンが利用できないため、融資手配に注意する

順番にみていきます。

注意点その1:親族とのリースバックと比較して、価格は安くなり、賃料は高くなる傾向がある

1つ目の注意点は、親族とのリースバックと比較して、価格は安くなり、賃料は高くなる傾向があることです。

理由は、親族がリースバック物件を購入する理由は主にあなたの「救済」が目的ですが、第3者がリースバック物件を購入する理由は「投資」だからです。

よって、価格は安くなり、賃料は高くなる傾向があります。

注意点その2:賃料延滞の際の事前取り決めがシビアになる

親族とのリースバックであれば、賃料延滞時の取り決めは比較的緩い内容が多いですが、第3者とのリースバックの場合は、賃料延滞時の取り決めは厳しいものになります。

あくまでも第3者は「投資」として購入するため、当然のことですが、注意するようにしましょう。

注意点その3:収益物件のローン手配ができる不動産投資専門の不動産会社へ売却依頼をすること

親族がリースバック物件を購入するケースであれば、一部住宅ローンが利用できるケースもありますが、第3者がリースバック物件を購入する場合、収益物件のローンを手配する必要があります。

よって、住宅販売専門の不動産会社に、リースバック物件の売却依頼は避けるようにし、収益物件のローンの手配ができる、不動産投資専門の不動産会社へリースバック物件の売却依頼を行うようにしましょう。

5.まとめ

今回は、リースバックを用いて、自宅に引き続き住み続ける方法、チェックポイント、やり方、注意点について説明をしてきました。

リースバックは借金整理の過程で自宅を売却する必要性がでてきても、引き続き自宅に住める大きなメリットがあり、非常に有用な方法ですので、この記事を参考にリースバックを検討してみてください。

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