競売を回避するための完全マニュアル

住宅ローン延滞で競売になった際に知っておきたい2つの対策

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住宅ローン 競売

住宅ローンを延滞してしまうとあなたの自宅は競売になり、最終的にあなたは強制的に退去させられてしまいます。

しかしこれは「何も手を打たない人」の話です。

この記事を読めば、競売を取り下げる方法や引き続き自宅に住む方法を確認することができ、あなたは競売のデメリットを回避することができるようになります。

今回は、競売になってもあなたがとれる対策を紹介してきます。

1.住宅ローンを延滞すると、競売・強制退去になってしまう

競売とは、あなたの不動産が強制的に売却されてしまう手続きのことです。

あなたが住宅ローンを累計3ヶ月以上延滞すると、あなたの住宅ローンは「事故」扱いになり、競売の手続きに入っていきます。そしてあなたの不動産は競売で強制的に売却され、その売却代金から住宅ローンの返済が行われます。

競売は、あなたにとってメリットは何1つなく、デメリットしか存在しない、いわば最悪の手続きです。

借金が多く残る、競売情報はネット・新聞でさらされプライバシーが破壊される、あなたの意思に関係なく強制売却される、自宅の競売なら強制退去を強いられます。

1-1.住宅ローンを延滞してから競売・強制退去になるまでの流れ

住宅ローンを延滞してから、どういう流れで競売、強制退去が進んでいくのかを予め確認しておきましょう。

流れその1:延滞開始から競売開始まで(期間:約半年~1年)

累計3ヶ月の延滞であなたは一括返済を強いられます。その後、売却を試みる場合は競売までの日数を稼げますが、売却に応じない場合はすぐに競売が申し立てられます。

流れその2:競売開始から所有権移転まで(約:約7ヶ月~10ヶ月)

競売が始まると、あなたに競売開始決定通知書が裁判所から届きます。

この通知書が届いてから約7~10ヶ月であなたの不動産は落札され、所有者が変わります。

より詳しい流れは「競売の流れ全容と抑えておくべきポイント」で確認できます。

流れその3:所有権移転から強制退去まで(約:最短約2ヶ月)

競売が終わると、新しい所有者から立ち退きの通知がきます。

新しい所有者は、裁判所を通して最短2ヶ月で強制的にあなたを追い出す権利を持っていますので、早ければ約2ヶ月で強制退去になってしまいます。

このあたりの詳細は「競売の立ち退きで必ず知っておきたい知識と3つの対策」で紹介していますので参考にしてみてください。

1-2.競売の費用は約200万円以上発生する

普通の1戸建の競売費用は約200万円以上発生します。

一旦、債権者である銀行や、落札者である買受人が負担する費用ですが、あなたに後から請求がいきます。詳細は「実は超高額!あなたに負担義務がある競売費用の全て」で確認できますが、お金がなくて競売になっているのに、更に費用負担が強いられる競売は、何としてでも避けるべき手続きといえます。

2.住宅ローン延滞で競売になってしまったらとるべき2つの対策

住宅ローンを延滞している人、すでに競売になっている人は、まず以下の表で自分がどちらに当てはまるかを確認しましょう。

上記の条件にすべて該当する人は、「個人再生のリスケ」を検討します。

「個人再生のリスケ」を利用すれば、住宅ローン以外の借金を最大で90%カットした上で、分割返済に持ち込めます。しかも、住宅ローンの延滞をなかった事にできるので、競売が始まっている人も、競売を取り下げることができます。詳しくは後述します。

「個人再生のリスケ」が使えない人も落胆しないでください。もう一つの対策として、「任意売却」という手段が残されています。

先述の通り、住宅ローンを延滞してから競売が始まるまでの「時間稼ぎ」にもなりますし、競売と比較した際に多くのメリットをあなたにもたらしてくれます。

まずは、多くの人が利用対象者になる「任意売却」について詳細を紹介していきます。

対処法その1:任意売却を活用して競売の全デメリットを回避する

競売のデメリット「借金が多く残る、競売情報はネット・新聞でさらされプライバシーが破壊される、あなたの意思に関係なく強制売却される、自宅の競売なら強制退去を強いられる」といった、これらのデメリットをすべて回避できる手続きに「任意売却(にんいばいきゃく)」という手法での売却方法があります。任意売却を活用すれば、

  1. 競売より断然不動産を高く売却できる(=借金が減る)
  2. 秘密裏に売却できる(=情報の拡散を防ぎ、プライバシーを守れる)
  3. あなたの意思を売買条件に反映できる
  4. 安い賃料で引き続き自宅に住むことも可能(リースバック)

のようなことが実現できます。

特に、4番の「安い賃料で引き続き自宅に住むことも可能(リースバック)」は、あなたにとって大きなメリットですので、任意売却を活用したリースバックについては「3.任意売却を活用して、格安賃料で引き続き自宅に住み続ける方法(リースバック)」でより詳しく説明します。

任意売却のより詳しい説明を知りたい方は「任意売却とはあなたの借金問題を解決する突破口の1つ」も併せて読んでみてください。

対処法その2:個人再生のリスケを活用して住宅ローンの延滞を無かったことにする

住宅ローンを延滞して競売になってしまった場合、「住宅ローンの延滞が無かったことになったらどんなに有り難いか・・・。今更もうどうにもならないのだろうか?」と思っている方も多いのではないでしょうか?

実はあるのです。住宅ローンの延滞を無かったことにしてしまう制度が!しかも、上手くいけば融資期間を延長することで毎月の返済額を減らすことができる一石二鳥な制度なのです。

その制度の名前は、「個人再生(個人民事再生)のリスケ」といいます。

正確には、個人再生の制度の中にある「住宅資金特別条項」と呼ばれる制度を利用します。

これを利用すれば、今までの延滞は無かったことになり、競売は取り下げられ、しかも毎月の返済額を減額して、返済を再開できるようになります。

利用するには以下条件をすべてクリアする必要があります。

■個人再生のリスケを検討できる方の条件

  • 住宅ローンを除く無担保債務が5000万円以下
  • 将来において継続的、または反復して収入を得る見込みがあること
  • 保証会社が代位弁済をしてから6ヶ月が経過していない

詳しい内容は、「個人再生を利用して、リスケ・借金圧縮をする方法」で確認してみてください。

以上の2つの方法を活用すれば、競売を回避して、被害を最小に抑えることができます。この記事を読んだ方は積極的に活用するようにしてみてください。

3.任意売却を活用して、格安賃料で引き続き自宅に住み続ける方法(リースバック)

競売になると強制退去になってしまい、自宅から追い出されるわけですが、実は引き続き自宅に住み続ける方法が残されています。

それは、この記事の「2.住宅ローン延滞で競売になってしまったらとるべき2つの対策」で紹介した「任意売却」と手法を用いて自宅を売却することで実現することができます。

具体的には、格安賃料であなたがそのまま自宅に住み続けることを契約条件につけて、自宅を親族や投資家に売るのです。

例えば、あなたは今まで10万円の住宅ローンを支払っていたけれど、払えなくなって競売になったとしましょう。でも、5万円だったらこの先もずっと支払っていける自信があるとします。

そして、毎月5万円の賃料収入のある収益物件として自宅を投資家が買ってくれたとします。

そうすると、あなたは自宅の所有権こそ失いましたが、毎月5万円さえ支払えばこの先もずっと自宅に住み続けることができる状態にもっていけたことになります。

後は、自宅を売った後に残る借金を自己破産などでチャラにしてしまえば、借金0円で、ただ毎月5万円の賃料がかかる賃貸物件(自宅)に住んでいる状態になるわけです。

しかも、ご近所さんは、あなたの自宅の所有者が変わった事なんて知る由もありませんから、何事もなかったかのように振る舞えるのです。

このように、あなたが「所有権」にさえこだわらなければ、賃貸という形で自宅に住み続けることができるようになります。

しかも、もう自宅の所有者ではなくなるので、自己破産などの債務整理を行っても、自宅を差し押さえられて、自宅から退去させられるリスクもなくなります。

なので、自宅に住み続けながら、安心して債務整理を進めることができます。

また、債務整理を終えて借金が0円になった後、自宅を買い戻す選択肢も残されています。

任意売却を活用したリースバックはあなたにとってメリットの多い手続きですので、積極的に活用するようにしましょう。リースバックのより詳細な手続き方法は「リースバックで自宅を売却して引き続き自宅に住み続ける方法」で内容を確認してみてください。

4.まとめ

今回は、住宅ローン延滞で競売になってしまった際の対策を紹介してきました。

この記事に読んだ方は、住宅ローンを延滞しても受け身にならず、この記事に書いてある対策を積極的に行い、自分とって最善の方法で住宅ローン問題を解決してほしいと思います。

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