競売を回避するための完全マニュアル

競売の流れ全容と抑えておくべきポイント

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競売開始決定通知が届き、この後どうなってしまうのか心配な方が多いと思います。

今回は競売が開始されて、強制退去させられるまでの流れの全容、ポイントなどを紹介していきます。

1.競売の流れ全容 競売開始~強制退去まで約9~12ヶ月

競売開始決定から、あなたの物件が落札され、自宅から強制退去されるまでの流れを説明していきます。

まずは以下の図で確認してみてください。

全体のスケジュールは、競売開始決定から所有権移転までが約7~10ヶ月、強制退去までが約9~12ヶ月です。

1-1.任意売却を行うタイムリミットは「開札」から約2~3ヶ月前

競売を回避する手段として、任意売却という手続きがあります。任意売却を活用すれば、引き続き自宅に住むこと(リースバック)や、不動産を競売より高く売却することが可能です。

しかし、競売を取り下げて任意売却するためには、開札の前日までに競売を取り下げる必要があります。また、任意売却の手続きには約2~3ヶ月の期間を要します。

よって、「開札」から約2~3ヶ月前の、裁判所から売却スケジュールなどの通知がくるタイミングが、任意売却を依頼するタイムリミットと覚えておきましょう。

なお、競売を回避する手段は「競売を回避したい人は必読!必ず知っておきたい2つの対処法」を参照にしてください。

1-2.競売開始から約1~2ヶ月で執行官と評価人が現場にやってくる

競売が開始されると、執行官と評価人があなたの不動産にやってきます。

執行官・評価人が現場に来る際に、室内のカギを空けたり、質問に答えたりする手間が発生します。

カギの解錠を拒否すると、カギを破壊され、勝手に室内の写真を撮られます。また、嘘をついたり、回答を拒んだり、邪魔をしたりすると、6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金が発生しますので注意してください。

1-3.売却実施処分の通知で売却スケジュールや競売の目安価格がわかる

図の3番「売却スケジュール・物件明細書等の公告・通知(売却実施処分)」が行われると、あなたにも今後の売却スケジュールや競売の売却基準価額の通知が行われます。

通知書には、いつから入札が始まって、いつ開札されるのかの情報が記載されています。

一般公開される日時の記載はありませんが、入札が開始される日の2週間~1ヶ月前に情報は公開されます。一般公開されると、以下のようなサイトで情報が公開され、広く情報が知れ渡ることになります。

BIT 不動産競売物件情報サイト

981.jp

また、通知書には「売却基準価額」という金額の記載があります。

この「売却基準価額」が競売での売却価格目安になります。

1-4.代金納付・所有権移転から最短約2ヶ月で強制退去させられる

代金納付・所有権の移転が完了すると、いよいよ強制退去の手続きが始まります。文字通り強制であり、居座っても無理やり連れ出せ、荷物も運び出されます。

通常、強制退去を強いるには裁判を起こす必要があり、裁判で勝って債務名義を獲得するまでに約3ヶ月~6ヶ月程度の時間を要します。しかし、これでは時間と手間がかかり過ぎ、誰も競売物件をまともな金額で買わなくなってしまいます。そこで、「引渡命令」という制度が設けられ、申立てから約2~3日程度で引渡命令が発令され、とても簡単・スピーディーに不動産の引渡しが受けられるようになったのです。この制度を利用すれば、最短約2ヶ月程度で強制退去を実現されてしまいます。

強制退去の詳細な流れや注意点等は「競売の立ち退きで必ず知っておきたい知識と3つの対策」を参考にしてください。

2.まとめ

今回は競売の流れの全容を紹介してきました。強制的に家の中の写真を撮影され、情報は一般公開され、最終的に自宅から追い出されてしまう競売は、やはり避けたい手続きといえます。

競売が開始されても、引き続き自宅に住み続ける方法も残されているため、受け身にならず、積極的に競売を回避する手段を活用してもらえればと思います。

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