競売を回避するための完全マニュアル

実は超高額!あなたに負担義務がある競売費用の全て

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

競売は費用が発生しないと考えている人が多いですが、競売はむしろ超高額の費用負担が発生する手続きなのです。「こんなに高額な費用を負担する羽目になるなんて・・・。」といったことにならないように、事前にどんな費用が発生するのか把握しておくが大切です。

そこで今回は競売でどのような費用負担が発生するのか詳細を紹介していきます。

1.普通の戸建の競売費用は200万円超!?あなたに負担義務がある競売費用の全て

競売の費用には、「競売申立て費用」と、立ち退きの際の「強制執行費用」があります。これらの費用は、一旦債権者や買受人が立替えて支払いますが、後であなたに請求される費用です。なので、この費用はすべてあなたの負担ということになります。

さらに、これらの費用とは別に「引越し費用」もあなたが用意しておかなければいけない費用です。

それでは、それぞれどれくらいの費用が発生するのか、内容をみていきましょう。

■競売申立て費用

費用項目 目安費用 備考
申立て費用・印紙 約2万円 申立て費用4000円、印紙1.6万円
差押の登記費用 請求債権額の4/1000 3000万円の請求の場合、登記費用は12万円になる。
予納金 約60万円~200万円 裁判所、請求債権額、不動産の件数により費用が異なる。競売手続きを進める上で必要になる費用。

競売申立費用の大部分を占めるのは、予納金と登記費用です。

予納金は、裁判後ごとで運用がまちまちですが、5000万円以下の請求の場合は100万円程度、1億円以下は150万円程度、1億以上は200万円程度と覚えておけば良いでしょう。

仮に、3000万円の借金を延滞して競売になってしまった場合、債権者は競売を申立てるために、約114万円(申立て費用2万円、登記費用12万円、予納金100万円)のお金を投じる事になる訳です。

この費用は、競売で落札されたお金から回収され、残ったお金は借金弁済に充てられます。

なので、実質、この費用を負担するのは「あなた」ということになります。

それでは次に、立ち退きの際の「強制執行費用」の内容をみていきます。

■強制執行手続き目安費用

費用名目 目安費用 備考
強制執行申立時予納金 約7万円 裁判所により異なります。
催告時 執行補助者日当 約2万円 断行の際に荷物を搬出・運搬・保管・売却・処分等の費用を見積もる業者への費用です。
催告時 カギ解錠費用 約1万円 留守の場合を想定し、カギ屋さんにも来てもらうための費用です。
断行時 執行補助者日当 約3万円 荷物を搬出・運搬・保管等を取り仕切る業者への費用です。
断行時 カギ交換費用 約2万円 カギ交換の費用です。
断行時 家財道具等 撤去費用
(搬出費、運搬費、保管費、作業員日当等)
約50万円~200万円 荷物の量、室内の広さによって大きく異なります。目安は1万円~1.3万円/㎡。50㎡であれば約50万円~56万円、100㎡であれば約100万円~130万円が目安です。

強制執行費用の大部分を占めるのは、「家財道具等の撤去費用」です。

普通の1戸建では、だいたい100万円程の費用が発生します。

100㎡程度の家に住んでいる人が強制執行による立ち退きを強いられた場合の費用は、約115万円程度の費用が発生することになります。

この費用は強制執行を申立てた買受人が一旦負担するのですが、負担した後にあなたに請求をかけることが可能です。よって、この費用も負担するのは「あなた」ということになります。

なので、普通の1戸建(約100㎡)で、3000万円のローン延滞による競売申立ての場合、あなたが負担する競売費用は約229万円にもなってしまいます。しかも、これとは別に引越し費用の負担があります。

このように、競売は費用が発生しないのではなく、むしろ高額な費用負担があなたを待っている手続きなのです。

2.引越し費用を確保する方法

競売手続きでは、あなたは引越し費用を誰からも支給してもらえないので、引越し費用を貯金して準備しておく必要があります。落札されてから2ヶ月程度であなたは強制退去になりますので、競売中に少しずつお金を貯めておくようにしましょう。万が一貯金をし忘れていたり、思うようにお金が貯まらなかったりした場合は、買受人と交渉をして引越し費用を確保する必要があります。

引越し費用を買受人からもらう上で大切な2つの交渉ポイントは、「早期退去」と「強制執行費用の高額化」です。

強制執行の手続きは、どんなに早くても2ヶ月以上は時間を要します。そして費用も先述の通り普通の戸建でも100万円は発生してしまいます。

上記事情を把握した上で、買受人に対してどんな提案をすれば喜んでもらえるかを考えましょう。

図で示した提案「引越し費用を30万円頂ければ、1ヶ月以内に退去する。」といった提案は買受人にとってもメリットのある提案なのです。ただ、1ヶ月で次の引越し先を見つけることは簡単ではありませんので、競売期間中から予め引越し先を探す等の行動をとり、早期退去が行える準備を整えておくことが大切です。

より詳細なやり方は「競売の立ち退きで必ず知っておきたい知識と3つの対策」を参照にしてください。

3.競売の高額な費用負担を回避する方法

競売は高額な費用負担があなたを待っている手続きですが、競売自体を回避すれば、当たり前ですがこの費用負担からも回避することができます。ここでは競売を回避して、費用負担からも回避する方法を紹介します。

方法その1:任意売却というもう1つの売却方法を選択する

この方法は、競売になっているすべてに人にお勧めの手続きで、競売の全デメリットを回避できる売却手法なのです。任意売却は、手続き費用は0円で実施でき、しかも、

  1. 競売より断然不動産を高く売却できる(=借金が減る)
  2. 秘密裏に売却できる(=情報の拡散を防ぎ、プライバシーを守れる)
  3. あなたの意思を売買条件に反映できる
  4. 安い賃料で引き続き自宅に住むことも可能(リースバック)

のようなメリットがあります。「任意売却」はまだまだ認知の少ない手続きですが、もし任意売却の存在に気が付いた方は必ず利用すると良いでしょう。

詳しくは、「任意売却とはあなたの借金問題を解決する突破口の1つ」を参照にしてください。

方法その2:競売を取り下げて、ローンの延滞を無かったとことにする(個人再生のリスケ)

以下のすべての条件に当てはまる方は、「個人再生のリスケ」という制度を利用でき、競売を取り下げて、住宅ローンを除く借金が最大90%減額し、月々の住宅ローン返済額を減額することができる可能性があります。

  • 住宅ローンを除く無担保債務が5000万円以下
  • 将来において継続的、または反復して収入を得る見込みがあること
  • 保証会社が代位弁済をしてから6ヶ月が経過していない

詳しくは、「個人再生を利用して、リスケ・借金圧縮をする方法」を参照にしてください。

以上が競売開始決定後でも間に合う競売を防ぐ2つの対処法です。

これらの方法を活用して競売を回避するようにしましょう。

4.まとめ

今回は競売の費用について内容を紹介してきました。かなり高額な費用負担であり、少し引いてしまった方も多かったのではないでしょうか?お金が無くて競売になっているのに、更に高額は費用請求がくるなんて、本当に悲惨としか呼べません。

競売は、任意売却を始めとする他の方法で回避することができますので、このような競売のデメリットを避けて、あなたに有利な形でお金の問題を解決できるようにしてください。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

不動産・借金問題でお悩みの方は今すぐご相談ください

「住宅ローンが払えない…」
「家が競売にかけられそう…」


住宅ローンや税金が支払えなくて、後でなんとかしようと放置していませんか?
そのままにすると競売や差し押さえなど大変なことになる可能性があります。

これらの問題を抱えている方は必ず早めに対策をするようにしましょう。

早めに対策をすることで、ローンの返済ができなくも現在の家に住み続けることも可能です。

不動産事業再生支援は、ご相談から問題解決まで完全無料でお手続きをさせていただきます。

  ・豊富な収益物件に関する知識によりあなたにとって最適な解決方法を提案
  ・徹底的な現状分析でより高い価格での売却が可能
  ・特有の任意売却・仲介知識でリスクの少ない売却が可能


これらの強みを生かし、あなたの抱える不動産・借金問題を解決に導きます。

解決方法の詳細を見る

【無料EBOOK】競売回避 完全マニュアル

ローン延滞、税金滞納の問題に対して何とかしなければいけないと考えているが、何をすれば良いのかよく分からず悩んでいませんか?
本書は、ローン延滞、税金滞納等で競売に陥った方が、


  • ・任意売却を活用して引き続き自宅に住み続ける方法

  • ・自宅を残しながら借金を最大90%カットする方法

  • ・競売を取り下げ、ローン延滞を無かったことにする方法



など、競売を回避し、あなたに大きなメリットをもたらす具体的な対策内容を詳細に解説しているものです。
ローン延滞、税金滞納の問題でお悩みの方は、本書をご活用の上、活路を見いだして頂きたいと思います。

次のページで目次を確認できます

コメントはこちらからどうぞ