競売を回避するための完全マニュアル

アパートが競売になったら必ずとるべき3つの対策

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アパート経営をされている地主さんや大家さんは、自分のアパートが万が一競売になったらどうなってしまうのか考えてみたことはあるでしょうか?

アパート経営に失敗すると、上手く対処しなければ、最終的に自宅まで失う羽目になってしまいます。

今回は、あまり知られていないアパートが競売になった際に起こる事態の説明と、その対策を紹介していきます。

1.アパートが競売になったら起こること

まず、アパートが競売になると今後何が起こるのかを紹介していきます。

「自宅じゃないからまぁ良いか。」と悠長に構えていると後で痛い目に遭いますので、想定される出来事を把握して、事前に対処法を考えておきましょう。

起こること その1:賃料の差し押さえ

あなたがアパートのローン返済をストップすると、恐らく債権者は賃料の差し押さえを行います。競売開始から所有権が移転するまで約7~10ヶ月程度時間があるため、この間にアパートの賃料を貯めておこうと考える人も多いはずです。

しかし、賃料の差し押さえに合うことは十分考えられ、収入が途絶えることを想定しておく必要があります。

起こること その2:税金滞納の増加

アパートは自宅に比べ規模が大きく、その分固定資産税の金額も大きくなります。賃料の差し押さえにあって収入が途絶えると、今度は固定資産税を納めることができなくなります。

税金の滞納は、自己破産をしてもなくなりませんので、避けたいところですが、賃料を差し押さえられると嫌でも滞納に陥ってしまいます。税金の滞納が発生すると、アパート以外の不動産にも差し押さえが入り、強制的に売却されてしまいます。

起こること その3:自宅やその他の不動産の仮差押え

アパートを競売で売却しても、アパートのローンが完済できないと想定される場合、残ったローンを回収するために、あなたの自宅などを予め差し押さえおくことを「仮差押え」といいます。

「仮差押え」をされた不動産は、勝手にその不動産を売却できなくなり、最終的に自宅も競売になってしまいます。

2.アパートが競売になったら必ずとるべき3つの対策

アパートが競売になるとどうなるのかみてきましたが、今度はそれらを踏まえた上でどのような対策が有効かを紹介していきます。

対策その1:任意売却を依頼して、早期に高額での売却を試みる

競売が始まる前でも後でも構いませんが、ローンを延滞したり、税金の滞納をしたりした場合は、早期に売却を行うことをおすすめします。

アパートを任意売却するメリットは、

1.高額で売却できる(=借金を減らせる)

2.早期売却で余計な税負担から解放される

3.売却スケジュールを示すことで、賃料差し押さえを待ってもらえる可能性が高まる

などがあります。

詳しく説明していきます。

メリットその1:高額で売却できる(=借金を減らせる)

任意売却は競売と比較した場合、2倍以上高額価格で売却できることも珍しくなく、もしかしたら借金を全額弁済できる可能性があります。

また、全額弁済できない場合も、競売より断然高く売却できるケースがほとんどですので、借金を大きく減らすことができます。

仮に、アパートを売った後の残債が5000万円以下であれば、自宅を残しながら残った5000万円の借金を最高90%カットしてしまうこともできるようになります。

なので、少しでも高く売却して借金を減らすために、任意売却を活用しましょう。

メリットその2:早期売却で余計な税負担から解放される

税金の滞納がある方もない方も、早くアパートを売却してしまえば、売却した日以降の税金負担から解放されます。理由は、売却した日以降の税金は、購入する方が日割り精算で負担してくれるためです。アパートの固定資産税は自宅に比べて額が大きいため、早く売却することで、税金の支払い負担を大きく軽減できることになります。

メリットその3:売却スケジュールを示すことで、賃料差し押さえを待ってもらえる可能性が高まる

賃料差し押さえは、やる側にとってもなかなか面倒な手続きです。賃料収入の額が相当大きい場合は別ですが、任意売却で半年以内に売却できそうな場合は、あえて賃料差し押さえを行わない可能性が高まります。理由は、賃料差し押さえの手続きには時間と労力がかかり、それに見合った成果が見込めない場合は、一旦様子見で賃料差し押さえを保留するケースがあるためです。

逆に、任意売却の動きもとらず、放置していれば、債権者が賃料を差し押さえてくる可能性が高まります。

以上のような理由から、アパートローンを延滞したり、税金の滞納が貯まり始めたりしてきた場合は、任意売却の依頼をするため、任意売却専門の不動産会社に相談してみましょう。

★サブリース契約(一括借上げ契約)をしている物件は賃料差し押さえのターゲットになりやすい

サブリース契約を締結しているアパートは、賃料差し押さえのターゲットになる可能性がとても高いです。理由は、賃料を差し押さえるべき相手方が、サブリース会社の1社だけで済むためです。

通常の物件は、賃借人を一人ずつ特定して、一人ずつ通知をだす手間・時間が発生します。しかし、サブリース物件の場合は、この手間・時間が大幅に軽減されます。

なので、ローン延滞をしたり、差し押さえに合ったりしたら、サブリース契約の解約を検討しましょう。なお、サブリース契約によっては、解約時に違約金をとられるケースがありますので、契約書を読み込み、違約金の発生有無を確認しておきましょう。

対策その2:賃料収入で税金滞納を減らす

税金の滞納がある状態でアパートが競売になっている人は、賃料収入を銀行の返済ではなく、税金の滞納解消に充てましょう。なぜなら、自己破産をして銀行の借金を0円にできても、税金だけは0円にできず、厳しい取り立てが続くからです。

なので、税金の滞納がある人は、競売で落札されるまでの期間に入ってくる賃料収入で、少しでも滞納した税金を減らしておくようにしましょう。

対策その3:自宅がある場合は、早めに売却をしてリースバックする

自宅がある場合は、早めに売却してしまいます。「1.アパートが競売になったら起こること」でも説明しましたが、アパートを売却しても借金が残りそうな場合、自宅などの他の財産の「仮差押え」にあうためです。

自宅を売却する相手は誰でも良いですが、売却した後も賃料を支払う代わりに自宅に住み続ける条件を付けて売却するようにします。これをリースバックといいます。

リースバックをしておけば、どんなに借金が残っても、自宅には住み続けることができますので、家族を路頭に迷わせる不安を払拭できます。

売却した代金は、税金の滞納を減らしたり、生活費に充てたりしましょう。

より詳細なやり方は「リースバックで自宅を売却して引き続き自宅に住み続ける方法」で確認できますので参考にしてみてください。

リースバックをお願いしたい人は、任意売却専門の不動産会社に相談してみましょう。

3.まとめ

今回は、アパートが競売になったら起こる事態とその対策について内容を紹介してきました。

思ったよりも多くの対策を早期にとらなければならないことを確認できたと思います。

アパートの経営が上手くいかなくなったら、この記事を参考にして、上手に窮地を切り抜けてもらいたいと思います。

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