競売を回避するための完全マニュアル

競売になった後でも間に合う!競売を回避するための2つの対処法

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競売開始決定が家に届いた人、これから競売になりそうな人は、必ずこの記事を読んで下さい。

なぜなら、競売を回避する対処法が2つもあるからです。

「競売になってしまったらもうあきらめるしかない。自分にやれることは何1つ残っていない。」と落胆している方は、この記事を読むことで希望を見出せるでしょう。

今回は、競売とは何のかをまず紹介し、競売になってしまう原因、競売を回避する対処法を紹介していきます。

1.競売の概要と競売になってしまう3つの原因

ここでは競売とは何か?またなぜ競売になってしまうのか?ということを説明していきます。

1-1.競売とはあなたの不動産が強制的に売却されること

競売とは、あなたの所有不動産が強制的に売却されてしまう手続きのことです。

あなたが住宅ローンやアパートローンを延滞したり、税金の滞納による不動産の差し押さえを受けたりすると、競売が始まります。

そしてあなたの不動産を競売で強制的に売却して、その売却代金から借金や税金を回収します。

競売は、あなたにとってメリットは何1つなく、デメリットしか存在しない、いわば最悪の手続きです。

借金が多く残る、競売情報はネット・新聞でさらされプライバシーが破壊される、あなたの意思に関係なく強制売却される、自宅の競売なら強制退去を強いられます。

1-2.競売になってしまう3つの原因

どんな時に競売になってしまうのか、もう少し掘り下げて説明します。

競売になってしまう原因は主に以下3つです。

原因その1:住宅ローン・アパートローンの延滞

住宅ローンやアパートローンの延滞を累計3ヶ月以上してしまうと、あなたは「期限の利益」を失います。期限の利益を失うと、金融機関によって担保にとられている不動産を競売にかけられてしまいます。

「期限の利益」とは、あなたと銀行の間での「分割払いの約束」のことです。でも、ローンを延滞すると、この「分割払いの約束」は無効になり、金融機関は「一括で返してください。」と言えるようになります。

原因その2:固定資産税などの税金の滞納

住宅ローンやアパートローンをきっちり遅れずに返済していても、固定資産税などの税金を滞納すると、あなたの不動産は差し押さえに合います。差し押さえに合うと、住宅ローンやアパートローンを貸している金融機関は、保証会社に代位弁済を依頼します。そして、保証会社からあなたに対して「私たちが立て替えたローンを一括で弁済してください。さもなければ競売にかけます。」と通知し、競売が開始されます。

「代位弁済」とは、あなたのローンを保証している保証会社が、あなたの代わりに銀行に一括でローンを弁済することです。固定資産税滞納による差し押さえが入ると、銀行は保証会社に代位弁済の依頼をかけます。(たとえ、銀行へのローン支払いが遅れていなくても!)その後、保証会社はあなたに一括請求をする形になります。

原因その3:無担保ローンの延滞による差し押さえからの競売

クレジットカードのローンや消費者金融のローンは通常、不動産などの担保を提供しなくても借り入れることができます。この担保を提供していないローンを「無担保ローン」といいます。

「不動産は担保にとられていないし、借金を返せなくなっても何とかなるかな!」と思っていると痛い目に遭います。これら「無担保ローン」も返済ができなくなると、あなたの不動産は競売にかけられてしまいます。

無担保ローンの返済が遅れると、すぐに訴訟を提起されます。そして、訴訟を経て「債務名義」というものを取得します。債務名義があれば、担保をとっていない不動産でも、差し押さえて競売にかけることが可能になるのです。

以上が競売になってしまう3大原因です。

特に、原因2、原因3は、住宅ローンをきっちり支払い続けているのに、競売になってしまうパターンで、「まさか、こんな形で競売になってしまうとは・・・。」と無念に思われる方が多いため、十分注意するようにしてください。

2.競売が始まってからでもまだ間に合う!競売を回避する2つの対処法

すでに競売になってしまった場合でも、競売を回避する方法は2つあり、1つ目は「任意売却」、2つ目は「個人再生のリスケ」です。

多くの方は、任意売却を利用することで競売を回避することができます。ですので、競売になったからといってすぐにあきらめず、任意売却という手法で売却を行い、競売の全デメリットを回避してもらいたいと思います。

2つ目の「個人再生のリスケ」はオプション的な位置付けで、以下のような条件をすべてクリアできる方が利用できる回避方法です。

■個人再生のリスケを検討できる方の条件

  • 住宅ローンを除く無担保債務が5000万円以下
  • 将来において継続的、または反復して収入を得る見込みがあること
  • 保証会社が代位弁済をしてから6ヶ月が経過していない

上記条件をすべてクリアできれば、住宅ローンを除く借金が最大90%減額し、競売も取り下げられ、自宅を守ることができます。

対処法その1:競売の全デメリットを回避する(任意売却)

競売のデメリット「借金が多く残る、競売情報はネット・新聞でさらされプライバシーが破壊される、あなたの意思に関係なく強制売却される、自宅の競売なら強制退去を強いられる」といった、これらのデメリットをすべて回避できる手続きに「任意売却(にんいばいきゃく)」という手法での売却方法があります。任意売却は、

1.競売より断然不動産を高く売却できる(=借金が減る)

2.秘密裏に売却できる(=情報の拡散を防ぎ、プライバシーを守れる)

3.あなたの意思を売買条件に反映できる

4.安い賃料で引き続き自宅に住むことも可能(リースバック)

のような特徴があります。「任意売却」はまだまだ認知の少ない手続きですが、もし任意売却の存在に気が付いた方は必ず利用すると良いでしょう。

詳しくは、「任意売却とはあなたの借金問題を解決する突破口の1つ」を参照にしてください。

対処法その2:住宅ローンの延滞を無かったことにする(個人再生によるリスケ)

住宅ローンを延滞して競売になってしまった場合、「住宅ローンの延滞が無かったことになったらどんなに有り難いか・・・。今更もうどうにもならないのだろうか?」と思っている方も多いのではないでしょうか?

実はあるのです。住宅ローンの延滞を無かったことにしてしまう制度が!しかも、上手くいけば融資期間を延長することで毎月の返済額を減らすことができる一石二鳥な制度なのです。

その制度の名前は、「個人再生(個人民事再生)のリスケ」といいます。

正確には、個人再生の制度の中にある「住宅資金特別条項」と呼ばれる制度を利用します。

これを利用すれば、今までの延滞は無かったことになり、競売は取り下げられ、しかも毎月の返済額を減額して、返済を再開できるようになります。

利用するには以下条件をすべてクリアする必要があります。

■個人再生のリスケを検討できる方の条件

  • 住宅ローンを除く無担保債務が5000万円以下
  • 将来において継続的、または反復して収入を得る見込みがあること
  • 保証会社が代位弁済をしてから6ヶ月が経過していない

詳しい内容は、「個人再生を利用して、リスケ・借金圧縮をする方法」を参照にしてください。

以上が競売開始決定後でも間に合う競売を防ぐ2つの対処法です。

これらの方法を活用して競売を回避するようにしましょう。

3.まとめ

今回は競売の概要、競売になってしまう原因、そして競売回避方法について内容を紹介してきました。

原因を知ることで事前対策をとることができ、万が一競売になったとしても対処法があることが分かってもらえたと思います。競売が始まったら最後、ではありません。

選ぶか選ばないかはあなた次第ですが、あなたには競売を回避するオプションが用意されていることを知っておいてください。最後まであきらめずに自分な有利な形で解決できる道を選択するようにしてください。

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