競売を回避するための完全マニュアル

【図解】これだけ読めば全てわかる任意売却の流れ

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任意売却 流れ 

任意売却を検討する際の大きな懸念点は、果たして自分の物件が期限までに売却できるのかということです。

売却が間に合わないと、物件が競売で叩き売られてしまい、大きな損失にもつながります。

しかし、実は任意売却は専門の不動産会社に任せればたった3ヶ月で終わらせることができます。

この記事では、任意売却を相談してから取引終了までのステップを8つに分けて、わかりやすく説明します。

これから任意売却を検討している人は、この記事を参考にして、スムーズな取引につなげてください。

1.任意売却の流れの全容

まずは、フローチャートで相談をしてから任意売却が完了するまでの流れをみてみましょう。

以上のように、相談してから、任意売却が完了するまでの所要時間は約3ヶ月間です。競売だと6ヶ月~10ヶ月程度の時間がかかりますので、約1/2以下の時間で手続きを終えることができます。

それでは各手続きの詳細をみていきます。

流れその1:任意売却を専門とする不動産会社に相談の予約

任意売却は任意売却を専門とする不動産会社に相談します。

任意売却を専門とする不動産会社の探し方は、インターネットのグーグルで「任意売却 あなたの居住地」と検索ワードを入れることでたくさん候補先がでてくると思います。

まずは、無料で相談できる「任意売却を専門とする不動産業会社」を探し、最低2社以上に相談してみましょう。電話相談では、不動産会社も一般論しか伝えることができないため、詳細な相談を希望する場合は、実際に面談する必要があります。あなたが遠方に住んでいる場合でも、ケースによっては、あなたの自宅に不動産会社が訪問してくれます。実際に担当者と会った際に、以下の4つの選定基準を基に、任せて良いか判断するようにしましょう。

任意売却を専門とする不動産会社を選ぶ際の4つの選定基準

  1. 市場の需要・融資の情勢を考慮した不動産の査定ができること
  2. 自分の会社で購入希望者をみつけることができること(特にアパート・マンションを売る場合)
  3. 不動産・借金問題に関する横断的な知識を持ち合わせていること
  4. わかりやすい説明ができること

詳細は、「任意売却の相談先を選ぶ4つの基準と相談前に知っておきたい全知識」で確認できますので併せて目を通してみてください。

また、電話相談時に、必要書類の指示もあるため、面談日までに用意しましょう。

必要書類の準備は手続きの迅速化に繋がるため、なるべくすべて用意するようにしてください。何を用意すれば良いかわからなくなったら、とりあえずあるものすべて面談の時に用意しておくようにしましょう。

必要書類の内容は、この記事の「2.相談する前に準備する書類について」を参照してください。

流れその2:初回面談の実施 必要書類の提出、状況説明、不動産の無料査定の依頼

初回面談では、必要書類の提出を行い、あなたの状況と要望を説明しましょう。

また、不安や不明な点があれば、遠慮なく聞きましょう。

ここで対応の悪い専門家はスパッと切ってしまって大丈夫です。

また、初回面談の際に、不動産の無料査定を依頼してください。

無料で不動産を査定することは、業界では当たり前ですので、遠慮なく依頼しましょう。

査定結果は2回目の面談の際に教えてもらいます。

流れその3:面談2回目 査定結果の報告、今後のプランの提案

不動産の査定も終えて、今後の債務整理プランを考えた上で、2回目の面談が実施されます。

そもそも任意売却で不動産を売却することが適切かどうか、売却する場合は、売却価格や売却スケジュールの説明を聞く事ができます。

内容を理解し、手続きを進めることに納得できたら、専門家と「媒介契約」を締結します。

「媒介契約」を締結することで、不動産会社が任意売却の手続きを始めることができるようになります。

流れその4:任意売却の手続き開始

不動産会社が、金融機関と交渉を行い、任意売却の許可をとります。

任意売却の許可を取った後、あなたの不動産の販売活動を行います。

販売活動期間は通常2ヵ月~3ヶ月程度を要します。

販売活動期間をあまり短縮しすぎると、買い叩きにあうなど、売り手にとって良いことはありませんので、余裕を持って販売できるように、早めに相談をするようにしましょう。

流れその5:売買契約の締結

購入希望者が決定し、金融機関からも任意売却の正式許可を得た後は、売買契約を締結します。

流れその6:代金決済の準備

権利証、印鑑証明書の準備をして、代金決済の準備を整えます。

流れその7:代金決済、所有権の移転、任意売却の完了

代金を購入者から頂き、あなたから金融機関に借金を返済します。これで任意売却は完了です。

流れその8:借金整理の手続き開始

任意売却の後に残ってしまった借金整理の手続きを開始します。借金整理の方法は「借金の債務整理を行う6つの方法」で詳細を確認できます。

2.相談する前に準備する書類について

任意売却であなたが準備する書類は、あなたにしか用意できない書類を用意します。

不動産に関連する書類は、不動産会社が全て用意してくれますので、あなたが用意する必要はありません。

また「必ず必要な書類」と「あったほうが良い書類」があり、「あったほうが良い書類」を用意することで、より手続きが迅速に進むメリットと、より高額で売却できる可能性が高まるメリットがあります。

「必要書類」に○がついている書類は「必ず必要な書類」です。

「必要書類」に△がついている書類は「あったほうが良い書類」です。

■任意売却を相談する前に準備する書類

書類名 書類の内容 必要書類
自宅を売る場合 アパート・マンションを売る場合
借入返済予定表 金融機関から送られてくる借金の返済予定が記載された書類です。
確定申告書 譲渡税を計算するための未償却残高が確認できる書類です。
賃貸借契約書 各入居者との契約状況・契約内容が記載された書類です。
家計簿 直近1ヶ月の毎月の収入と支出をまとめた書類です。
課税明細 毎年自治体から送られてくる固定資産税の金額が記載されている書類です。
設計図書 不動産を購入した際に、あなたに交付される建築図面一式です。
修繕履歴 今までの修繕の履歴を記載した書類です。
名寄帳 複数の不動産を所有している方は、所有不動産の情報を一覧で確認できる書類です。

なお、準備した書類は現物を一旦不動産会社へ預けて、不動産会社にコピーをとってもらいます。その後、書留で書類を返還してもらいましょう。より詳細については、「任意売却の必要書類について」を参照にしてください。

3.まとめ

今回は任意売却の流れについて内容を紹介してきました。相談さえすれば残りの手続きはすべて不動産会社が主体となって進めてくれますので、あなたがやることはほとんどありません。

早めに相談できれば、余裕をもって手続きを行えますので、まずは任意売却の専門家に相談をしてみてください。

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