競売を回避するための完全マニュアル

住宅ローンが払えない人必見!あなたの自宅を守るための3つの方法

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あなたは今、住宅ローンの返済が苦しくなり、この先どうすれば良いか悩んでいると思います。
周りに相談し難い問題ですので、一人で悩みを抱え込んでいるのではないでしょうか?
もしそうであれば、この記事があなたの役に立ちます。

まずは、住宅ローンが払えなくなった後に起こる事態をみていきます。先の展開を把握することで、気持ちがずいぶん楽になるはずです。
そして、あなたの自宅を守る方法を説明していきます。
この記事を読むことで、住宅ローンが払えない時に自宅を守る対処法を理解し、現状を打開するきっかけをつかむことができます。

 

1.住宅ローンの支払いをストップしても、約1年半は無料で自宅に住める

住宅ローンが既に払えなくなっている状況の方は、以下3つの方法で対処します。

■住宅ローンが既に払えなくなっている方の3つの対処方法

  1. 「D」リスケ
  2. 「C」個人再生(個人民事再生)
  3. 「A」任意売却

詳細は、この記事の「2.住宅ローンが払えない時に自宅を守る3つの対処法」で詳しくみていきます。
対処法を確認する前に、まずは、あなたが返済を一切やめた場合にどうなるのかを説明していきます。

一体どうなると思いますか?
答えは、「約1年半」はそのまま自宅に住み続けることができます。
そして、返済も止めているので、無料です。
よって、いますぐどうこうなる話ではありませんので、まずは安心してください。
それでは次に、住宅ローンが払えなくなった時に何が起こるのか、具体的にみていきます。

1-1.住宅ローンが払えなくなっても、身ぐるみ剥がされる事にはならない

住宅ローンが払えず、何もしないでいると、以下のような流れで手続きが進みます。

  1. 累計延滞3ヶ月までは電話や手紙の督促がきます。
  2. 累計延滞3ヶ月を過ぎると、「期限の利益の逸失通知書」という書類が届きます。「一括で返済してください。」という内容です。この頃から預金をロックされます。
  3. 一括では返済できませんから、自宅の売却を試みたり、延滞の解消を試みたりします。
  4. いろいろ試すが、延滞が解消できない場合は、自宅が競売にかけられます。
  5. 約6ヶ月後に競売で自宅が落札され、所有権移転から最短約2ヶ月後に自宅から強制退去をさせられます。

難しい言葉もでてきましたので、詳しく説明していきます。
金融機関は、累計3ヶ月の延滞で、あなたの借金を「事故」とみなします。
そして、強制的にあなたの自宅を売却して、借金を回収する手続き(競売)に入るため、あなたに「期限の利益の逸失通知書」という書類を送ります。

■期限の利益の逸失通知書の内容

「期限の利益の逸失」したため、あなたに借金の「一括請求」をします。不動産を売却してお金を返すか、延滞の解消をご検討ください。何もしなければ、競売にかける手続きを進めます。

簡単に説明しますと、「あなたと金融機関の間で、「分割払い」の約束をしていたけれど、約束が守られなかったため、「分割払い」の契約は無効になりました。ついては、「一括でのお支払い」をお願いします。」となります。
このまま何もしなければ、あなたの自宅は競売になり、強制退去を強いられます。

1-1-1.預金は全て引き出し、預金ロックを回避する

また、「期限の利益の逸失」してしまった金融機関に預金を預けている場合、預金ロックをされてしまいます。
「預金ロック」とは「預金を引き出せなくすること」です。
ですから、「期限の利益の逸失」してしまう前に、預金を別の金融機関に写す等の対策が必要になります。
注意してください。

1-2.競売を受けた後も、約半年間は無料で自宅に住める

自宅が競売にかけられると、約6ヶ月程度で自宅が強制的に売却されます。
そして、所有権移転から約2ヶ月後には強制退去を強いられます。
見方を変えれば、「競売にかけられても約半年はこのまま住める。」とも言えます。
競売中も返済は止めているので、もちろん無料です。この間にお金を貯めて、引越し費用を確保しておきましょう。
なお、競売の詳しい手続きについて知りたい方は、裁判所が運営する「BIT」というサイトで詳しく知ることができます。

1-3.給料の差押えも家財道具の差押えも怖がる必要はない

競売になった後、借金が残れば、その後どうなるでしょうか?
給料などの収入はすべて差押えられて、家財道具もすべて取られ、生活ができなくなるのでしょうか?
結論からいいますと、そんなことにはなりませんので安心してください。
当然、借金が残れば差押えはできます。仮に差押えをされたとしても「すべて」はできません。
まずは、給料の差押えができる金額をみていきます。

1-3-1.給料の差押えができる金額には決まりがある

給料の差押えができる金額は以下の通りです。

■給料の差押えができる金額について

  1. まず、給料から所得税、住民税、社会保険料を引きます。
  2. 1の金額が44万円以下の方は、その額の1/4が差押えできる額です。
    1の金額が44万円以上の方は、33万円を控除した残りの金額が差押えできる額です。

例として、給料が月額20万円の方の場合でみてみます。

  1. 20万円の給料から税金等を引き、手取りが17万円だとします。
  2. 44万円以下ですので、17万円の1/4である「42,500円」が差押えられる金額になります。よって、あなたのお手元には127,500円が残ります。

なお、給料の一部でも差押えをされると、生活が苦しくなる場合、「差押禁止債権の範囲の変更」という制度を利用し、差押えできる範囲を縮小させることもできます。
そうすることであなたの手取り金額を増やすことができます。
では、次に家財道具などの「動産」についてみていきます。

1-3-2.家財道具は、ほぼすべてを守ることができる

「動産」も、差押えが禁止されているものがたくさんあり、通常の日常生活は続けていけます。
差押えが禁止されているものは、「日常生活、営業、学習、宗教上の行為に欠かせないものなど」があり、これらを「差押禁止動産」といいます。
例えば、生活に必要な衣服・家具・寝具・台所用具・電化製品等は差押えが禁止されています。
よって高価なものでない限り、とられる心配は不要です。
また、車についても、日常生活や仕事をするために必要であれば、高級車でない限り、そのまま使用することができます。
以上が、住宅ローンが払えなくなった時に起こる最悪の事態です。

あなたの想像と比べてどうでしたか?
あなたの想像よりも、深刻ではなかったと思います。
先の展開を把握することで、気持ちにも余裕が生まれます。
頭と気持ちを整理して、住宅ローンが払えなくなった時の対処法をみていきましょう。

2.住宅ローンが払えない時に自宅を守る3つの対処法

それでは、住宅ローンが払えない時に自宅を守る3つの対処法について説明していきます。
冒頭でも触れましたが、住宅ローンが既に払えなくなっている状況の方は、以下3つの方法で対処します。

■住宅ローンの返済が「遅れた後」の3つの対処方法

  1. 「D」リスケ
  2. 「C」個人再生(個人民事再生)
  3. 「A」任意売却

まずは、下記のフローチャートを利用して、あなたの状況を確認してみましょう。

 

 

競売を回避するための対処法は大きく分けて6つあるこが確認できたと思います。
返済が「遅れる前」か「遅れた後」かで、利用できる対処法が異なります。
下記に対処法を整理してみます。

■6つの対処法

【借金の返済が遅れる「前」の対処法】

  1. 「D」リスケ
  2. 「E」ローン借り換え
  3. 「F」贈与スキーム
  4. 「G」無剰余スキーム

【借金の返済が遅れた「後」の対処法】

  1. 「D」リスケ
  2. 「C」個人再生(個人民事再生)
  3. 「A」任意売却

住宅ローンの返済が「遅れる前」の4つの対処法については、それぞれ以下記事を参照にしてください。

それでは、住宅ローンの返済が「遅れた後」の3つの対処方法について詳細をみていきます。

2-1.対処法その1 リスケを行い、借金の返済額を減らす方法

まず1つ目の対処法として「リスケ」を検討します。
リスケとは、「金融機関と交渉を行い、「借金の返済条件」を1つでも変更してもらうこと」です。
返済を一時的に猶予してもらう、融資期間を延長してもらうなど、これらはすべてリスケになります。
リスケ後の返済の見通しが立てられない方、リスケ後も資金繰りの改善が見込めない方は、リスケを行うことができません。(厳密にはリスケの申し込みは誰でもできますが、リスケの許可が下りません。)
逆に、以下のような条件を満たす方はリスケが利用できる可能性があります。

■リスケを利用するための条件

  1. 今後も安定した収入が見込める。
  2. 一時的に資金繰りが苦しくなっている。
  3. 新たな借入の予定がない。

このような方は、リスケを利用することで一時的な資金不足を解消し、リスケ後の通常返済に備えることで状況の改善を図ります。
リスケの詳細は「リスケジュールを活用して返済苦を切り抜ける方法」を参照にしてください。
住宅ローンの返済の遅れが原因で、リスケ交渉が上手くいかない場合は、対処法その2の「個人民事再生」の利用を検討します。

2-2.対処法その2 再生を利用してリスケを実施し、住宅ローン以外の借金も最大90%圧縮する方法

次に、2つ目の対処法として、「個人再生(個人民事再生)」を検討します。
個人再生が利用できれば、住宅ローンの返済が遅れている状況であっても、リスケが行うことができ、住宅ローン以外の借金も最大で90%圧縮することができます。
利用条件は以下の通りです。

■個人再生を利用するための2つの条件

  1. 住宅ローンを除く借金が5000万円以下であること
  2. 将来において継続的、または反復して収入を得る見込みがあること

上記条件を満たす場合は、「個人再生」の利用を検討してみましょう。
個人再生の詳細は、「個人再生を利用して、リスケ・借金圧縮をする方法」を参照にしてください。
個人再生を利用できそうにない場合は、対処法その3の「任意売却」を検討します。

2-3.対処法その3 任意売却を利用して自宅を守る方法

最後に、3つ目の対処法として、「任意売却」を検討します。
任意売却を利用して、親族、または第3者に自宅を安く売却して、あなたは安い賃料で自宅に住み続けます。そして、あなたの状況が落ち着いたら、将来買い戻す方法で自宅を守ります。
詳細な方法については、「リースバックで自宅を売却して引き続き自宅に住み続ける方法」を参照にしてください。
なお、任意売却とは、「借金が残る価格で不動産を売る手続き」です。
通常は「借金が残る価格」で不動産を売ることはできませんが、任意売却では可能になります。
任意売却の詳細は「任意売却とはあなたの借金問題を解決する突破口の1つ」を参照にしてください。

以上が、住宅ローンが払えない時に自宅を守る3つの対処法です。

3.連帯保証人がいるときの対処法

人的担保と呼ばれる連帯保証人がいる場合の対処法について説明していきます。
日本には、自己破産をして一からやり直すのではなく、自殺をして、生命保険で借金を返す方がたくさんいます。(借金苦の自殺は平成26年度に4144名います。-警視庁統計より引用-)
理由がわかりますか?
その理由は、「自分が自己破産をすれば、借金の連帯保証人になってくれた恩人の人生を破滅させてしまうから」です。だから「死」をもって借金を返済しようとします。
住宅ローンが払えなくなった際、連帯保証人の方の財産を守ることがとても大切です。
なぜなら、連帯保証人を助けることは、主債務者のあなた自身を助けることに繋がるからです。
詳細は「連帯保証人のチェックポイントと連帯保証人の自宅を守る4つの方法」で説明していますので、連帯保証人が絡む問題の場合は、併せて目を通してみてください。

4.病気やケガで住宅ローンが払えない時の6つの対処ステップ

病気やケガで収入が途切れてしまい、住宅ローンが払えない時は以下の6つのステップで対処します。

■病気やケガで収入が途切れてしまった時の6つの対処ステップ

ステップ1:疾病保障付き団体信用生命保険かどうかを確認する

ステップ2:労災保険の活用

ステップ3:傷病手当金の活用

ステップ4:リスケの活用

ステップ5:医療費の負担を軽減する社会保険の活用

ステップ6:障害年金の活用

詳細は、「病気やケガで住宅ローンが払えない時の6つの対処ステップ」を参照にして下さい。

5.まとめ

今回は、住宅ローンが払えなくなった後に起こる事態をお伝えし、自宅を守る方法について説明をしてきました。
住宅ローンが払えない状況に陥っている方は、一人で悩まず、任意売却の専門家に相談をしてみましょう。

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