競売を回避するための完全マニュアル

任意売却を完全に費用0円で実行する方法

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
任意売却 費用

任意売却の費用はよく0円!無料!と言われていますが、実は完全に0円ではありません。しかし、事前に対策を知っておけば完全に手続き費用0円で任意売却を行うことができます。
今回は、任意売却を完全無料で行うためのポイントやコツを紹介していきます。

 

1.実は0円ではない任意売却の費用

任意売却の費用が0円と言われる理由は、不動産の売却諸費用を、売却代金から捻出できる仕組みがあるためです。もう少し詳しく説明すると、ローンの残債以下で売却する任意売却では、売却代金のすべてをローン返済分に充てるのですが、債権者と交渉して、ローン返済分から売却諸費用を捻出することができるため、あなたの費用負担が0円になるのです。

このように、売却代金から売却諸費用を捻出できるため、任意売却の費用負担は0円と言われています。
しかし、実際はどうなのでしょうか?
任意売却を進める過程で、書類を用意する費用が発生したり、交通費が発生したりしますよね。不動産会社ではなく弁護士に任意売却を依頼した場合も余分に費用が発生します。
実は0円ではない任意売却の費用には、どんな費用がかかるのか、詳細を紹介していきます。

2.任意売却の全費用

どんな費用が発生して、どの費用が売却諸費用として控除頂けるものなのか、整理していきます。

任意売却で発生する費用

項目 金額目安 売却代金から捻出できるか?
仲介手数料 売却代金の3% できる
抵当権抹消費 約3万円~5万円 できる
本人確認情報資料
(権利証紛失時)
約10万円 できる
弁護士費用
(弁護士に依頼する場合)
約20万円~約60万円 できない
書類準備費用 0円~数千円 できない
交通費 0円~数万円 できない

必ず必要になる売却諸費用である仲介手数料や抵当権抹消費などは売却代金から捻出できるため、費用負担は0円です。自分の手持ちのお金から費用を用意する必要はありません。
費用がかかるものは、書類準備費用や交通費が挙げられます。自費で不動産関係書類を用意させられたり、遠方での契約・代金決済を強いられたりする場合は、手持ち資金からいくらか捻出する必要があります。
また、任意売却は通常不動産会社に依頼しますが、弁護士に依頼する方もいます。
弁護士に依頼すると、仲介手数料とは別途に弁護士報酬が発生するケースがあるので注意しましょう。
報酬額は、着手金約10万円~約30万円、成功報酬約10万円~約30万円が相場です。
これらの費用は、売却代金が捻出することができず、手持ち資金から用意する必要がありますので注意しましょう。
任意売却の依頼先の探し方や、特徴、費用などは、「任意売却の流れを理解し手間をかけずに任意売却を進める方法」で確認できますので参考にしてください。
なお、売却代金から捻出できる費用の仲介手数料、抵当権抹消費の費用算出方法は以下の通りです。

仲介手数料の費用算出方法
仲介手数料は、不動産の売却価格に対して以下の通り発生します。

売却価格 仲介手数料
400万円以上 (売却価格の3%+6万円)×消費税
200万円以上400万円未満 (売却価格の4%+2万円)×消費税
200万円未満 売却価格の5%×消費税

例えば、2000万円の不動産を売却する場合、仲介手数料は712,800円(消費税8%込)となります。

抵当権抹消費の費用算出方法
抵当権抹消費とは、不動産に設定されている抵当権を解除するための費用です。
目安の費用は約3万円前後です。
抵当権抹消費の計算式は以下の通りです。

抵当権抹消費=(抵当権を抹消する不動産の数×1,000円)+司法書士の報酬+その他実費

なお、不動産を売る際に権利証が必要になりますが、権利証を紛失している場合は、本人確認情報資料という書類を作成するため、別途10万円程の費用負担が発生します。

3.すべての費用を完全に0円にする方法と注意点

交通費や書類を用意する費用は、実費の費用負担が発生します。ここではこれらの費用負担を軽減するための方法を紹介していきます。

交通費を軽減する方法

方法その1:打ち合わせ場所、契約場所は、自宅を指定する
地方の方は特にそうですが、地元で適切な相談先がみつからない場合、地方の方でも東京や大阪の不動産会社に任意売却を依頼するケースがあるかと思います。このような場合、相談や契約に行く度に、交通費が発生し、その費用負担はウン万円になってしまいます。
この費用は、打ち合わせ場所、契約場所を自宅に指定することで、回避することができます。

方法その2:代金決済は、代理人を指定して、自分は家で待機する
代金決済は、買受人が指定する金融機関で実行する方法が一般的です。あなたの居住地が地方で、買受人が指定する金融機関が東京の場合、あなたは本来東京まで来る必要があります。その場合、高い往復に交通費が発生してしまいます。
この費用は、不動産会社や司法書士を代理人にして、代理決済という方法をとることで回避することができます。
事前に金融機関の伝票に署名などが必要になりますが、この方法をとることで、無駄な交通費を減らすことが可能です。遠方での代金決済を指定されている方は、不動産会社に代理決済の相談をしてみましょう。

書類を用意する費用を軽減する方法

不動産の調査費用はすべて不動産会社に負担させる
任意売却の依頼をする時にあなたが用意する書類は、金融機関から無料で取り寄せることができる「借入返済予定表」くらいです。アパート・マンションの場合は、手元にある「賃貸借契約書」や「確定申告書」が必要になりますが、それ以外の書類は基本すべてを不動産会社が手配します。
よって、あなたが費用を負担して不動産に関する資料(登記簿謄本、公図、測量図など)を用意する必要はありません。任意売却を依頼する際に用意する書類の詳細は「任意売却の必要書類について」を参照にしてください。

4.その他、任意売却費用に関する注意点

任意売却で自宅を売却する際は、あなたの引越費用として上限30万円を目安に売却代金から捻出することができます。ただし、これはあくまでも交渉ごとであり、仲介に入る不動産会社の交渉スキルや、売却代金の価格によって債権者に認めてもらえる金額が左右されます。
債権者によっては、一切認めてくれないケースもありますので、そのことは予め理解しておいてください。

譲渡税が発生する場合は、譲渡税を確保しておく

最後に、譲渡税について少し説明をしておきます。
不動産を売却すると、「譲渡税」という税金が発生します。
自宅を売却する場合は、特例で「3000万円」の特別控除が行えるため、3000万円以上の利益ができるケース以外は譲渡税が発生しません。自宅の任意売却で3000万円以上の利益がでることはまずありませんので、自宅を売る場合は特に気にしなくて良いでしょう。
ただし、自宅を親族に売却する場合は注意が必要です。親族間売買ではこの特例が利用できず、譲渡税が発生する可能性がでてきます。任意売却で親族間売買を試みる場合は、この点に注意しましょう。

また、自宅以外のアパート、マンションを売却する場合も予め譲渡税の発生有無に注意を払う必要があります。
いわゆる「強制換価手続による資産の譲渡による所得等(非課税所得)の該当可否」のチェックが必要になります。この点は、必ず税理士や税務署と事前に打ち合わせを行い、発生の有無をチェックして売買を行うようにしましょう。

5.まとめ

今回は任意売却の費用について内容を説明してきました。交通費や書類準備費用も工夫することで実費費用も0円にするため、この記事で紹介したポイントやコツを参考にしてみてください。
任意売却の詳細を知りたい方は「任意売却とはあなたの借金問題を解決する突破口の1つ」を参照してください。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

不動産・借金問題でお悩みの方は今すぐご相談ください

「住宅ローンが払えない…」
「家が競売にかけられそう…」


住宅ローンや税金が支払えなくて、後でなんとかしようと放置していませんか?
そのままにすると競売や差し押さえなど大変なことになる可能性があります。

これらの問題を抱えている方は必ず早めに対策をするようにしましょう。

早めに対策をすることで、ローンの返済ができなくも現在の家に住み続けることも可能です。

不動産事業再生支援は、ご相談から問題解決まで完全無料でお手続きをさせていただきます。

  ・豊富な収益物件に関する知識によりあなたにとって最適な解決方法を提案
  ・徹底的な現状分析でより高い価格での売却が可能
  ・特有の任意売却・仲介知識でリスクの少ない売却が可能


これらの強みを生かし、あなたの抱える不動産・借金問題を解決に導きます。

解決方法の詳細を見る

【無料EBOOK】競売回避 完全マニュアル

ローン延滞、税金滞納の問題に対して何とかしなければいけないと考えているが、何をすれば良いのかよく分からず悩んでいませんか?
本書は、ローン延滞、税金滞納等で競売に陥った方が、


  • ・任意売却を活用して引き続き自宅に住み続ける方法

  • ・自宅を残しながら借金を最大90%カットする方法

  • ・競売を取り下げ、ローン延滞を無かったことにする方法



など、競売を回避し、あなたに大きなメリットをもたらす具体的な対策内容を詳細に解説しているものです。
ローン延滞、税金滞納の問題でお悩みの方は、本書をご活用の上、活路を見いだして頂きたいと思います。

次のページで目次を確認できます

コメントはこちらからどうぞ