競売を回避するための完全マニュアル

任意売却の相談先を選ぶ4つの基準と相談前に知っておきたい全知識

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任意売却 相談

任意売却を行おうと思った時に、誰に依頼し、いつ依頼をかけ、費用がいくら発生し、どんな書類が必要になるのか、疑問がたくさんあると思います。

今回は、どこよりもわかりやすく任意売却の相談に関する悩みを解消していきます。

1.任意売却は専門の不動産会社に相談する

任意売却の相談をする前に、そもそも任意売却は自分でできる手続きなのか検討してみます。

結論から言うと、任意売却は自分では行えません。

理由はいくつかありますが、そもそも債権者である金融機関が、不動産会社を仲介に入れた売却を指示してくるためです。なぜなら、リスクのない売買を行うためには、仲介のプロである不動産会社の仲介が必須だからです。よって、任意売却の手続きは任意売却を専門とする不動産会社に任せましょう。

任意売却は「債務整理」の一手法ですが、相談先として適しているのは不動産会社になります。弁護士事務所との比較をみてみましょう。

不動産会社と弁護士事務所の比較表

依頼先 任意売却を専門とする不動産会社 借金整理を専門とする弁護士事務所
持ち出し費用 0円 20万円~60万円
不動産の無料査定 できる できない(不動産会社へ依頼)
不動産取引 できる できるが、通常不動産会社へ依頼
不動産を販売する能力 高い 低い(不動産会社へ依頼)
ローンを手配する能力 高い 低い(不動産会社へ依頼)
投資分析能力 高い 低い
建築の知識 高い 低い
任意売却の知識 高い 高い
借金整理の代理作業 できない(弁護士に依頼) できる

ローン借り換えやリスケで必要になるファイナンスの知識、アパート・マンションを売却する際に必要になる投資分析の知識、建物に関する建築知識、不動産調査に関する調査知識など、任意売却には不動産に関連する専門的な知識が必ず必要になります。これらの要素を兼ね備えた相談先は不動産会社ですので、不動産の売却を検討している段階では、不動産会社に相談をかけるほうが良いといえます。

【任意売却を弁護士に依頼する場合の注意点】

任意売却を弁護士に依頼すると、仲介手数料とは別途に弁護士報酬が発生するケースがあるので注意しましょう。報酬額は、着手金約10万円~約30万円、成功報酬約10万円~約30万円が相場です。もちろん、「借金整理」の弁護士報酬は別です。借金整理の弁護士報酬は借金整理の種類により異なりますが、自己破産でも最低30万円程度の費用が発生します。任意売却の業務に関しては、元請け的な機能を果たしているに過ぎず、費用が余計に発生するため、この点をよく考慮する必要があります。

2.不動産会社の探し方

任意売却を専門とする不動産会社の探し方は、インターネットのグーグルで「任意売却 あなたの居住地」と検索ワードを入れることでたくさん候補先がでてくると思います。

まずは、無料で相談できる「任意売却を専門とする不動産業会社」を探し、最低2社以上に相談してみましょう。

電話相談では、不動産会社も一般論しか伝えることができないため、詳細な相談を希望する場合は、実際に面談する必要があります。

あなたが遠方に住んでいる場合でも、基本は、あなたの自宅に不動産会社が訪問してくれます。

この記事の「6.相談する前に準備する書類について」で説明する書類準備の手間以外は費用も時間もかからないため、積極的に複数社へ面談依頼をしてみましょう。

面談後、各社が不動産の査定を基に任意売却・借金整理のプランを説明してくれます。

先程説明した、任意売却の専門とする不動産会社を選ぶ6つの選定基準を参考に、一番信頼できそうな不動産会社へ任意売却を依頼しましょう。

3.不動産会社の4つの選定基準

■任意売却を専門とする不動産会社を選ぶ際の4つの選定基準

  1. 市場の需要・融資の情勢を考慮した不動産の査定ができること
  2. 自分の会社で購入希望者をみつけることができること(特にアパート・マンションを売る場合)
  3. 不動産・借金問題に関する横断的な知識を持ち合わせていること
  4. わかりやすい説明ができること

すべてが必須の選定基準です。

選定基準その1 市場の需要・融資の情勢を考慮した不動産の査定ができること

任意売却の査定は、市場の需要・融資の情勢を考慮した査定価格にする必要があります。

不動産会社は、直近の成約事例や市場の需要・融資の情勢などを説明して、価格設定根拠を解説してくれるはずです。その話を参考にして、任せて良いかどうかを判断してください。

市場の需要・融資の情勢を考慮した査定価格にする必要性の理由は以下の通りです。

理由1:市場の需要を考慮する理由

購入希望者が見向きもしない高すぎる価格設定をしてしまうと、時間だけが無意味に過ぎていきます。

任意売却は、限られた時間内で売却する必要がある場合が多く、購入希望者が反応を示す価格設定にする必要があります。

売却開始後、3ヶ月以上も音沙汰無しであれば、価格設定が間違っている可能性が高いです。

しかし、既に競売開始決定を受けている方は一刻を争う状態にあるにも関わらず、不動産会社のミスで時間だけが過ぎていくことになってしまっては取り返しがつきません。

ケースに応じて、購入希望者が反応を示し、且つ一番高い金額を設定する必要があります。

理由2:融資の情勢を考慮する理由

購入希望者のほとんどは、融資(ローン)を利用してあなたの物件を購入します。

購入希望者が現れたとしても、融資(ローン)がつかなければ売却できません。

よって、あなたが売却する物件はどれくらいまで融資(ローン)がつく物件なのかを考慮した上で、価格設定をしなければ、結局時間だけが過ぎていってしまいます。

よって、現在の融資の情勢をよく理解し、価格に反映させる必要があります。

選定基準その2 自分の会社で購入希望者をみつけることができること(特にアパート・マンションを売却する場合)

不動産会社の中には、とりあえず、あなたから売却の依頼だけ受け、販売活動は別の会社へ丸投げするパターンがよくあります。

丸投げする理由は、

  • そもそも自社で購入希望者を抱えていない
  • 不動産投資の知識がなく、購入希望者に上手く説明できない(アパート・マンションの場合)
  • ローンを手配する能力がない

といったところです。

もし、このような不動産会社に依頼をしてしまうと、無駄に時間がかかり、売却できる見込みがかなり低くなります。なぜなら、価格設定を間違えている可能性が高かったり、お客様を連れてくる不動産会社にも上手に説明ができなかったりするためです。

特にアパート・マンションを売る場合は注意を要します。普通の住宅を売る場合と比べて、求められる知識量が圧倒的に増えます。普段、自宅などの住宅ばかり販売している会社に、アパート・マンションの売却依頼は避けるようにしましょう。理由は以下の3つです。

■住宅販売会社にアパート・マンションの売却依頼を避けた方が良い3つの理由

  1. 市場の需要・融資の情勢が分からないため適正な価格設定ができないこと
  2. 不動産投資の知識欠落により、購入希望者へ販売活動ができないこと
  3. アパートローンの知識欠落により、融資(ローン)の手配ができないこと

順番に説明していきます。

理由1:市場の需要・融資の情勢が分からないため適正な価格設定ができないこと

住宅の市場と、アパート・マンションの市場は大きく異なります。

アパート・マンションの市場では、購入希望者は不動産投資家になり、彼らの需要状況を把握していなければ、適正な価格設定ができません。

また、住宅ローンと異なり、アパートローンの手配は難易度が一気に上がります。

各金融機関によりアパートローンの条件・特色が異なるため、価格設定には必ず必要になる知識です。

よって、市場の需要・融資の情勢の知識は必須になります。

理由2:不動産投資の知識欠落により、購入希望者へ販売活動ができないこと

不動産投資の知識が無ければ、購入希望者に対して、購入後の運営方法、空室改善方法、リフォーム方法、出口戦略の説明などが行えず、そもそも営業が行えません。

また、取引の際に注意するべき点や要所も、住宅販売と大きく異なり、慣れていなければ余計な時間が多くかかり、利害関係者との交渉も暗礁に乗り上げるケースが多くあります。

理由3:アパートローンの知識欠落により、融資(ローン)の手配ができないこと

アパートローンの手配は、住宅ローンに比べて難易度が一気に上がります。

融資(ローン)がつかなければ売却できませんので、アパートローンの知識欠落は致命傷です。

以上の理由から、住宅ばかり販売している会社に、アパート・マンションの売却依頼は避けるようにしましょう。

判断方法は、依頼する不動産会社のホームページなどをチェックして、住宅の販売がメインなのか、投資物件の販売がメインなのかチェックするようにします。昔の付き合いがあるという理由だけで、任意売却の依頼先を判断することは避けましょう。

選定基準その3 不動産・借金問題に関する横断的な知識を持ち合わせていること

「任意売却」の位置付けは、「あなたの借金問題を解決する突破口の1つ」に過ぎません。

ほんとうに今売却すべきなのか、他に選択肢はないかなどの判断は、不動産・借金問題の知識なしでは判断できません。不動産の知識は当然ですが、借金整理の知識も含め、横断的な知識を持ち合わせている不動産会社であれば、なぜ今売却する必要があるのか、他の選択肢が利用できない理由が何なのか、具体的に説明してくれます。ただ単に売却だけしか提案できない不動産会社は避けるようにしましょう。

選定基準その4 わかりやすい説明ができること

専門用語を使わず、あなたが理解できる言葉に言い換えて説明ができるということは、説明している内容をよく理解している証拠です。あなたの理解の進捗に合わせて、何度もわかりやすく丁寧に説明してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

以上が、任意売却を専門とする不動産会社を選ぶ際の5の選定基準です。参考にしてください。

4.任意売却を相談する時期は、返済が遅れる前が一番良い理由

任意売却を相談する時期で一番良いタイミングは、「借金の返済が遅れる前」です。

言い換えると、「借金の返済について、少しでも不安が生じた時」が一番良い相談時期です。

なぜなら、「借金の返済が遅れる前であれば、様々な手立てを講じることができるため」です。

よって、「今すぐどうこうしたい等は無いけれど、なんとなく今後の返済が不安だな。」と思った時は、面倒でも一度相談をしてみましょう。

また、「既に借金の返済が少しでも遅れている方」は、「今すぐ」相談することをお勧めします。

任意売却ができるリミットは競売開始決定から4ヶ月以内

競売開始決定を受けている方は、「任意売却」をするための「タイムリミット」があります。

相談をする「タイムリミット」の日は、あなたが競売開始決定の通知を受けた日から4ヶ月以内となります。

理由は以下の通りです。

まず、競売の入札手続きを終えて、「開札」が行われる時期が、競売開始決定から約6ヶ月後になります。(競売の案件によっては最長約12ヶ月後になります。)

「開札」直前まで競売の取下げは可能ですが、「任意売却」の手続きには最低でも2ヶ月は必要です。

よって、相談をする「タイムリミット」の日は、競売開始決定の通知を受けた日から4ヶ月以内となります。

競売開始決定を受けている人は、「今すぐ」相談するようにしてください。

5.任意売却は持ち出し費用0円で実行できる

任意売却でどれくらいの手続き費用が発生するかというと、手続き費用は0円です。理由は、不動産の売却諸費用を、売却代金から捻出できる仕組みがあるためです。もう少し詳しく説明すると、ローンの残債以下で売却する任意売却では、売却代金のすべてをローン返済分に充てるのですが、債権者と交渉して、ローン返済分から売却諸費用を捻出することができるため、あなたの費用負担が0円になるのです。

しかし、費用負担0円といっても、実際は、任意売却を進める過程で、書類を用意する費用が発生したり、交通費が発生したりしますよね。不動産会社ではなく弁護士に任意売却を依頼した場合も余分に費用が発生します。

これらのいわゆる実費費用も、工夫次第で完全に費用負担を0円にすることができます。よって、任意売却は本当に費用負担0円で行える手続きといえます。費用負担を完全に0円にする方法の詳細は、「任意売却を完全に費用0円で実行する方法」を参照にしてください。

6.相談する前に準備する書類について

任意売却であなたが準備する書類は、あなたにしか用意できない書類を用意します。

不動産に関連する書類は、不動産会社が全て用意してくれますので、あなたが用意する必要はありません。

また「必ず必要な書類」と「あったほうが良い書類」があり、「あったほうが良い書類」を用意することで、より手続きが迅速に進むメリットと、より高額で売却できる可能性が高まるメリットがあります。

「必要書類」に○がついている書類は「必ず必要な書類」です。

「必要書類」に△がついている書類は「あったほうが良い書類」です。

■任意売却を相談する前に準備する書類

書類名 書類の内容 必要書類
自宅を売る場合 アパート・マンションを売る場合
借入返済予定表 金融機関から送られてくる借金の返済予定が記載された書類です。
確定申告書 譲渡税を計算するための未償却残高が確認できる書類です。
賃貸借契約書 各入居者との契約状況・契約内容が記載された書類です。
家計簿 直近1ヶ月の毎月の収入と支出をまとめた書類です。
課税明細 毎年自治体から送られてくる固定資産税の金額が記載されている書類です。
設計図書 不動産を購入した際に、あなたに交付される建築図面一式です。
修繕履歴 今までの修繕の履歴を記載した書類です。
名寄帳 複数の不動産を所有している方は、所有不動産の情報を一覧で確認できる書類です。

なお、準備した書類は現物を一旦不動産会社へ預けて、不動産会社にコピーをとってもらいます。その後、書留で書類を返還してもらいましょう。より詳細については、「任意売却の必要書類について」を参照にしてください。

7.まとめ

今回は、任意売却を行おうと思った時に、誰に依頼し、いつ依頼をかけ、費用がいくら発生し、どんな書類が必要になるのかを確認してきました。任意売却を相談してみようと考えている人は、参考にしてください。

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