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アパートローン借り換えを自分で行うための全知識

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アパートローン 借り換え

アパートローン借り換えとは、既存のローンを新しいローンに借り換え、金利や融資期間を見直すことで、毎月の支払いを減額させる方法です。

アパートローンの借り換えは、住宅ローンの借り換えと異なり、より専門的に知識が必要になりますが、この記事を読めば、誰でも自分で借り換えの手続きを行えるようになります。

億単位の借入も珍しくないアパートローンは、わずかな金利差でも大きな効果が見込めます。

なので、この記事を参考にして、効果がありそうな方は積極的に活用してみてください。

0.そもそもアパートローンの借り換えをするメリットがあるかどうかをチェックする

まずは、アパートローンの借り換えがあなたにメリットをもたらすのかどうかを簡単にチェックできる方法を紹介します。メリットがありそうな場合は、この先も読み進めてください。

手順1:借り換え効果を簡単に計算してみる

借り換え効果を把握するための簡易計算方法を記載します。

まずは、簡単に計算してみてください。

■借り換え効果を把握するための簡易計算方法

借り換え効果 =(アパートローン残高 × 今の金利と借り換え後の金利差 × 残りの借入期間) ÷ 2

例えば、アパートローン残高1億円、今の金利と借り換え後の金利差が1%、残りの借入期間20年の場合、総支払額で約1000万円の借り換え効果があることになります。

手順2:住宅ローン借り換えの諸費用を簡単に計算してみる

つぎに、ローン借り換えの諸費用を簡単に計算する方法を利用し、概算諸費用をみてみます。

■諸費用の簡易計算方法

諸費用 = ローン残高 × 1%

ローン残高が1億円であれば、約100万円の諸費用が発生することになります。

手順3:借り換え効果と諸費用の額を比較して、メリットがあるかどうかをチェックしてみる

手順1で計算した借り換え効果が、手順2で計算した諸費用より大きければ、あなたにとって、借り換えはメリットがあるといえます。

他にもチェックポイントはありますが、まずはこの手順で、あなたにとってメリットがあるのかないのか簡単にチェックしてみてください。

1.アパートローン借り換え手続き 3つのステップ

メリットがありそうな方は、今後どのような手続きを踏めば良いのか、以下のステップを確認しておきましょう。

ステップ1:借り換えの可能性の可否を簡単にチェックする

まずは、目次2の「アパートローンの借り換えが可能かどうか判断するためのチェックポイント」を確認して、借り換えの可否を簡単に確認しておきましょう。可能性がありそうな場合は次のステップに進みます。

ステップ2:自分にあった金融機関を探す

借り換えの可能性がありそうな人は、

目次3.自分にあった金融機関を見つけるために知っておきたい金融機関ごとの特徴

目次4.借り換え先の金融機関の探し方

を読んで、借り換え先の金融機関を探しましょう。

ステップ3:借り換えに必要な書類を準備し、審査の申し込みを行う

借り換え先の金融機関がみつかったら、審査を申し込むために、「5.必要書類を準備して金融機関に申込を行う」を読んで、必要書類を準備します。準備が整ったら、金融機関に電話を入れて、資料を郵送するか、自分で直接持ち込みをして、審査を開始してもいらいましょう。

以上が3つのステップです。

2.アパートローンの借り換えが可能かどうか判断するためのチェックポイント

アパートローンの借り換えが可能かどうかを事前にざっくり判断するために、まずは、以下のチェックポイントを確認しましょう。すべてのチェックポイントをクリアできれば借り換えできる可能性が高いと言えます。

■借り換え可否の事前チェックポイント

  1. ローンの延滞、物件への差し押さえがない。
  2. ローンの残債より課税明細上の評価額のほうが高い。
  3. 入居率が80%である。
  4. 対象物件の家賃収入以外に収入がある。または連帯保証人で収入を確保できる。
  5. 相続人が連帯保証人になることに同意している(債務者が高齢の場合)

上記5つのポイントをクリアできるのであれば、借り換えできる可能性は非常に高いと言えます。もう少し詳しく内容を確認していきます。

チェックポイントその1:ローン延滞、物件への差し押さえがない

すでにローンを延滞していたり、物件への差し押さえが現に入っていたり(または過去に入った記録がある)する場合は、ローンの借り換えはまずできません。借り換えを検討したい場合は、ローンの支払い等が遅れてしまう「前」に行うようにしましょう。

チェックポイントその2:ローンの残債より課税明細上の評価額のほうが高い

課税明細上の評価額は、時価よりも大幅に低く設定されています。なので、ローンの残高が約5000万円で、課税明細上の評価額が5000万円以上あれば物件評価としては十分あると言えます。実際はもう少し詳しく評価出しを行いますが、簡単にチェックしたい方はまずは課税明細上の評価額を参考にしましょう。もう少し詳しい評価出しの方法は「2-1.誰でもすぐできる物件の評価方法」で紹介します。

課税明細は、固定資産税の納付書と一緒に毎年自治体から送られてくる書類です。もし紛失した場合は、市役所などの自治体で「名寄帳(なよせちょう)」を取得して評価額を確認しましょう。

チェックポイントその3:入居率が80%以上である

入居率とは、アパート・マンションの部屋が何部屋あって、その内何部屋が埋まっているかを示す割合です。10部屋中8部屋が入居していれば、入居率80%ですね。きっちり運営できていない物件に金融機関はお金を貸しませんので、入居率が高いことは重要なポイントです。現時点で入居率が悪い場合は、まずは「空室を劇的に改善できる空室対策7つの手順」を参考に入居率を80%超に回復させた上で、借り換えの申し込みを行うようにしましょう。

チェックポイントその4:対象物件の家賃収入以外に収入がある。または連帯保証人で収入を確保できる

対象物件の家賃収入以外に安定した収入(給与収入、家賃収入など)があるかをチェックします。ない場合は、連帯保証人を要求される可能性が高いといえます。

チェックポイントその5:相続人が連帯保証人になることに同意している(債務者が高齢の場合)

あなたが高齢の場合は、相続人(子供など)が連帯保証人になることを金融機関が要求してきます。よって、相続人に事前に内容を理解してもらう必要があります。

以上、5つのチェックポイントを確認して、すべてクリアしている場合はさっそく借り換えを検討してみましょう。

2-1.誰でもすぐできる物件の評価方法

物件評価手法の内、金融機関が物件の担保価値を算出するために使用する「積算評価額」を簡単に算出する方法を紹介します。

積算評価は土地と建物で分けて算出します。

(土地編)

土地の評価額は「路線価」という評価額を利用します。「路線価」とは、相続税・贈与税を計算する際に使用する土地を評価するための価格です。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」で路線価を調べることができます。

路線価の調べ方、見方はホームページに記載されていますが、慣れていない場合は対象地を見つけるのに苦労します。そんな時は、近くの税務署に電話して住所を伝えれば、代わりに調べてくれますので安心してください。

路線価は1㎡あたりの金額で記載されており、路線価が10万円であれば、「1㎡あたり10万円の評価がつく土地」ということになります。

アパートの土地が300㎡の場合で、路線価が10万円であれば、土地の評価額は3000万円ということになります。

土地の面積は、登記事項証明書や、毎年自治体から送られてくる課税明細で確認できます。

本来は、この路線価をもとに、さらに敷地の形、広さ、接道の向きなど、細かく補正をかけていきます。ここではおおよその金額がわかればOKですので、これで土地の評価出しは終わりです。

(建物編)

建物の評価は、「再調達価格」、「耐用年数」、「経過年数」、「建物の延床面積」というものを利用して評価額を出します。

計算式は以下の通りです。

建物の評価額 = 建物の延床面積 × 再調達価格 ×(耐用年数-経過年数)÷ 耐用年数

「建物の延床面積」とは、各階数の床面積の合計です。1階100㎡、2階100㎡のアパートであれば、200㎡がこの建物の延床面積になります。建物の面積は、登記事項証明書や、毎年自治体から送られてくる課税明細で確認できます。

「経過年数」とは、新築から経過した年数のことです。

「再調達価格」とは、改めて同じ建物を建築した場合の1㎡あたりの価格です。

「耐用年数」とは、使用に耐えられる年数という意味です。

構造別の再調達価格の目安、耐用年数は以下の通りです。

構造の種類(略記号) 再調達価格の目安 耐用年数(住居の場合)
鉄骨・鉄筋コンクリート造(SRC) 20万円/㎡ 47年
鉄筋コンクリート造(RC) 19万円/㎡
鉄骨造(S)

骨格材の肉厚が4mm超

16万円/㎡ 34年
軽量鉄骨造(軽S)

骨格材の肉厚が3mm超~4mm以下

13万円/㎡ 27年
軽量鉄骨造(軽S)

骨格材の肉厚が3mm以下

19年
木造(W) 22年

再調達価格はあくまでも目安で、金融機関によって異なります。ただ、上記記載の目安金額で計算しておけば大きな乖離は防げますので、まずはこの金額で計算してみてください。

少しややこしいのが、「軽量鉄骨造」で、骨格材の肉厚(太さ)で耐用年数が変わる点です。骨格材の肉厚は、設計図などの図面を見なければわかりません。設計図がない場合は、建築会社に確認すれば教えてもらえます。

なお、耐用年数をすべて経過してしまった建物は、評価が0円になります。

例題をのせておきますので、確認をする際に参考にしてください。

(例:延床面積300㎡、RC造、築20年の場合)

建物評価額=300㎡ × 19万円 ×(47年-20年)÷47年

建物評価額=約3274万円

3.自分にあった金融機関を見つけるために知っておきたい金融機関ごとの特徴

全国には1000種類を超える金融機関がありますが、アパートローン借り換えで候補にあがる主な金融機関は、以下のような金融機関です。

■借り換え対象先となりうる金融機関

  1. 都市銀行
  2. 地方銀行
  3. 信用金庫
  4. 信用組合
  5. 信託銀行
  6. 外資系銀行

日本政策金融公庫などの政策系金融機関は借り換え対象先になりませんので外しています。

都市銀行の特徴

都市銀行は、全国対応が可能であり、高額融資も対応でき、使える場合は使いたい金融機関です。

■主な指標の目安

目安金利:1%台

融資期間:最長35年

エリア:全国

(特徴)

敷居の高い金融機関です。法定耐用年数を重視しており、築古の木造には融資をしません。

評価手法も積算評価額よりも収益還元評価額を重視する評価手法を用いており、積算評価額が足りない場合でも、借り換えの打診をしてみる価値があります。

地方銀行(第二地銀含む)の特徴

地方銀行は、融資対象エリアが限られていますが、使い勝手の良い金融機関です。ほとんどの方にとってローン借り換え対象先の候補にあがります。

■主な指標の目安

目安金利:1%半ば~2%前半(静岡銀行は3.3%、スルガ銀行は4.5%)

第二地方銀行に分類される金融機関は2%~3%が目安になります。

融資期間:最長35年

エリア:各地方銀行の営業エリア内

(特徴)

地方銀行は金融機関ごとにそれぞれ独自のアパートローンを用意しているため、一概には言えません。

築古の木造にも融資可能な金融機関もあります。

エリアの縛りは信用金庫よりは緩く、あなたの居住地、もくしは借り換え対象の物件所在地が営業エリア内に入っていれば融資が可能になるケースもあります。

評価手法は積算評価額を好む傾向があり、積算評価額が十分でているアパート・マンションを所有している方は打診をしてみる価値があります。

信用金庫の特徴

地域密着型の金融機関であり、エリアの制限が厳しいですが、個人や中小企業がメインの取引先になるため、利用しやすい金融機関といえます。

また、アパートローンという商品をつくっていないケースもあり、個別審査(プロパーローン)になる場合も多いです。

■主な指標の目安

目安金利:2%~3%半ば

融資期間:最長35年

エリア:各信用金庫の営業エリア内

(特徴)

エリアの縛りが一番のネックになります。あなたの居住地、借り換え対象の物件所在地が共に、営業エリア内に入っている必要があります。

評価手法は積算評価額を好む傾向があり、積算評価額が十分でているアパート・マンションを所有している方は打診をしてみる価値があります。

信用組合の特徴

組合員になることで利用ができる金融機関です。今はまだ組合員でなくても、ローン借り換えの際に組合員になることで、利用が可能です。

独自の基準を設けているところが多いので、開拓次第では条件に合う商品を見つけられる可能性が高い金融機関でもあります。

■主な指標の目安

目安金利:2%~4%

融資期間:最長35年

エリア:各信用組合の営業エリア内

(特徴)

信用組合ごとで独自の基準を設定しており、こちらも一概には言えません。

吸収合併の都合上、営業エリアが不規則に展開されている場合もあり、エリアの問題で困っている方は、信用組合を開拓することでその問題が解決する可能性があります。

信託銀行の特徴

信託銀行は都市銀行と似た傾向がありますが、アパートローン商品を持っている金融機関も多いため、打診する価値はある金融機関です。

■主な指標の目安

目安金利:1%~2%半ば(オリックス銀行は2%半ば~3%台)

融資期間:最長35年

エリア:全国

(特徴)

都市銀行と同じく敷居が高いですが、全国利用できるため、打診する価値はあります。

評価手法は積算評価・収益還元の混合ですが、オリックス銀行は収益還元評価額を好む傾向があります。

外資系銀行の特徴

外資系銀行は主にSBJ銀行のことを指します。年収500万円以下でもローン借り換えが可能であり、他の金融機関でNGだった場合でも、SBJ銀行でOKになる可能性があります。

■主な指標の目安

目安金利:3%~3%半ば

融資期間:最長35年

エリア:営業エリア内

(特徴)

かなり使いやすい金融機関であり、ローン借り換えで苦戦している方はおすすめの金融機関です。

木造でも長期融資が可能です。

ただし、上限融資可能額は1億円であることと、融資できるエリアが限られていることに注意してください。

4.借り換え先の金融機関の探し方

アパートローンは、住宅ローンのように便利な比較サイトがありません。

理由は、金融機関によっては、アパートローンという商品を置いておらず、プロパーローンというオーダー商品で対応する金融機関もあり、一概に比較することが難しいためです。

また、アパートローンは住宅ローンのように選びたい放題というわけにもいきません。使用できる金融機関も限られてきます。

理由は、あなたの居住地とアパート・マンションの所在地が、金融機関の営業範囲と一致する必要性があり、この時点で使用できる金融機関が大幅に絞られてしまうためです。

また、住宅ローンと比較して、アパートローンの審査基準はかなり厳しくなり、物件の評価方法も金融機関ごとに大きく異なるため、金融機関の営業範囲と一致したとしても、そもそも利用できない事もよくあります。

そんなアパートローンですが、選び方にコツがあるため、その方法を説明していきます。

手順1:金融機関コード・銀行コード検索というサイトと、財務省のサイトに行く

(株)ダイヤモンドシステムが運営する「金融機関コード・銀行コード検索」というサイトと、財務省のサイトに行きます。

(株)ダイヤモンドシステムの「金融機関コード・銀行コード検索」

財務省

手順2:所在地別金融機関一覧ページを開き、あなたの居住地が営業範囲になっている金融機関を探す

「金融機関コード・銀行コード検索」の所在地別金融機関一覧というページを開き、まずは、あなたの居住地が営業範囲になっている金融機関を市町村単位で探します。

同じく、財務省のサイトの都道府県別取扱金融機関一覧というページを開き、あなたの居住地が営業範囲になっている金融機関を都道府県単位で探します。

尚、財務省のサイトに出でくる「証券会社」は対象外のため無視してください。

手順3:アパート・マンションの所在地が営業範囲になっている金融機関を探す

手順2と同じやり方で、アパート・マンションの所在地が営業範囲になっている金融機関を、市町村単位、都道府県単位で探します。

手順4:あなたの実家や奥さんの実家が営業範囲になっている金融機関を探す

手順2と同じやり方で、あなたの実家や奥さんの実家が営業範囲になっている金融機関を、市町村単位、都道府県単位で探します。

手順5:手順2~4で抽出した金融機関を整理する

手順2~4で抽出した金融機関を以下のように整理していきます。

■金融機関の整理の仕方

  1. あなたの居住地、アパート・マンションの所在地の両方が営業範囲になっている金融機関を市町村単位、都道府県単位で整理する
  2. あなたの居住地、アパート・マンションの所在地のいずれかが営業範囲になっている金融機関を市町村単位、都道府県単位で整理する
  3. アパート・マンションの所在地、あなたの実家や奥さんの実家の両方が営業範囲になっている金融機関を市町村単位、都道府県単位で整理する

以上の手順で、アパートローンの借り換え交渉ができる金融機関を絞ります。

手順6:手順5で整理した金融機関の内、1番の市町村単位から順にアパートローンの利用条件を確認していく

手順5で整理した金融機関からアパートローンの借り換えができそうな金融機関を更に絞っていきます。

絞り方は、1件1件電話で利用条件を確認していく方法が確実ですが、面倒な方は予め金融機関ごとの特徴を把握した上で、可能性のありそうな金融機関に絞り、利用条件の電話確認を行います。

金融機関ごとの特徴は、この記事の「2.自分にあった金融機関を見つけるために知っておきたい金融機関ごとの特徴」で確認できます。

利用条件の確認をする金融機関の順番は、手順5で整理した金融機関の、1番の市町村単位、次に都道府県単位の順に確認していきます。1番が終わったら、同じ手順で2番、3番も確認していきます。

利用条件を電話確認する前に準備する情報は以下の通りです。

■利用条件を電話確認する前に準備する情報

  • 経歴書(特に現在の職業を金融機関はチェックします。)
  • 給与収入、不動産収入の額
  • 借入額(すべての借入額)
  • 金融資産(預金、株式等)
  • 所有物件の簡単な説明(所在地、積算評価額、借入額)
  • 借り換え対象物件の詳細な説明(所在地、積算評価額※、構造、築年数、入居状況、現在の賃料収入、満室想定の賃料収入、借入額)

※積算評価額については、「2-1.誰でもすぐできる物件の評価方法」を参照にしてください。

情報の準備ができたら、利用条件を確認していきます。

電話で事前確認するアパートローンの利用条件は以下の通りです。

■電話で事前確認するアパートローンの利用条件

  1. そもそもアパートローンの借り換えを取り扱っているか
  2. 取り扱える営業範囲の確認
    予めフィルターをかけた上で電話確認をしていますが、あなたの居住地とアパート・マンションの所在地を伝え、取扱いが可能かどうかを確認します。
  3. 借り換え対象のアパート・マンションの情報を伝え、審査の土台にあがりそうかの確認
    金融機関によっては、そもそも、木造の取扱いができないケースや、築年数が古すぎると取り扱いができないケースなどがあるため、事前に確認します。
  4. あなたの属性情報(経歴、年収、金融資産、借入額)を伝え、審査の土台にあがりそうかの確認
    年収の低さ、金融資産の少なさ、借入額の多さ等で、始めから審査の土台にあがらないケースがあるため、事前に確認します。1番~4番までクリアできれば、金利と融資期間の確認をします。金融機関も詳細資料を確認していないので、一般論の説明しか聞けませんが、参考までに確認します。
  5. 金利と融資期間の確認
  1. 借り換え手続きで発生する諸費用をローンで賄えるかどうかの確認
    住宅ローンと異なり、借り換え手続きで発生する諸費用をローンで賄えないケースがあるため、事前に確認します
  2. 火災保険料の支払い方法の確認(一括前払いか分割払い)
    分割払いの人が、一括前払いの商品を選択すると、借り換え諸費用が一気に増えてしまうので事前に確認します。

以上の利用条件を1件1件確認していきます。

根気のいる作業ですよね。

大変疲れますが、金額の大きいアパートローンの借り換えは、借り換え効果が高いため、挑戦してみてください。

以上が、アパートローン借り換え先の金融機関の探し方です。

5.必要書類を準備して金融機関に申込を行う

借り換えができそうな金融機関をみつけたら、さっそく必要書類を揃えて借り換え審査を申し込みましょう。

必要書類は、個人属性に関する資料と物件資料を用意します。

個人属性の資料についてのみ、後日原本の確認が行われます。

■個人属性資料

  1. 源泉徴収票 3期分
  2. 確定申告書 3期分
  3. 借入返済予定表※
    ※すべての借入の借入返済予定表が必要です。
  4. 金融資産の一覧表※
    ※銀行名、預金種類、預金額をまとめた書類です。通帳の写しでも良いですが、その場合でも一覧表にすることで金融機関の担当者は喜んでくれます。株式などを所有している場合は、ここに評価額を記載しておきます。後日、通帳やPC画面のキャプチャの確認が行われます。
  5. 身分証明書
  6. 経歴書※
    ※簡単にプロフィールをまとめた書類です。住所、氏名、連絡先はもちろん、家族構成、職歴、年収、借入情報など、上手にまとめて作成しましょう。

(法人で所有している場合)

  1. 決算書 3期分
  2. 法人謄本(登記事項証明書)

■物件資料

1番~7番までの書類は必須書類です。それ以外の書類も用意したほうが金融機関から良い印象を持って頂けますが、用意できない方は無理して用意しなくても大丈夫です。

  1. 物件概要書※
    ※所在地、用途地域、道路情報、土地建物の概要等をまとめた書類です。なければ売買した際の重要事項説明書を添付すると良いでしょう。
  2. 賃料表(レントロール)
  3. 運営費用をまとめた書類※
    ※固定資産税、管理費用、電気代など、運営する上で発生しているコストを一覧でまとめておきましょう。
  4. 間取り図※
    ※賃貸募集図面があれば、それでも間に合います。
  5. 地図
  6. 公図
  7. 土地・建物の登記事項証明書

1番~7番までは必須書類ですので、必ず用意するようにしましょう。

  1. 測量図(地積測量図、確定測量図など)
  2. 建物図面
  3. 建築計画概要書
  4. 道路台帳
  5. ライフライン関連書類※
    ※上水道台帳、下水道台帳、都市ガス本管埋設状況確認書など

書類の準備が整ったら、金融機関に電話を入れて、資料を郵送するのか、持参するのか事前に伝えて、借り換えの審査を申し込みましょう。

借り換え審査には約1ヶ月程度の時間がかかりますので、どれくらいで結果がでるのか、金融機関の担当者にスケジュール感を確認しておきましょう。

6.まとめ

今回はアパートローンの借り換えについて内容を紹介してきました。

時間と手間がかかりますが、金額が大きいアパートローンは借り換え効果も大きくなります。借り換えができそうな方はこの記事を参考に挑戦してみてください。

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